营销策划-住宅大盘-广东盈科山庄荷兰风情国际社区项目市场营销操作方案.pptVIP

产品定位 建于山林之上的上层建筑 功能定位 山景洋房+情景商业+酒店式公寓 大型居住/休闲、度假型尊贵社区 物业档次 H市首席旅游度假复合型尊贵社区 物业属性定位 15万平米中式园林尊贵社区 客户定位 次客户群 主力客户群 惠洲本地高端客户/H市及外来企业主/深圳投资客 惠洲城区/深圳/香港高端客户 洋房 偶得客户群 常住周边镇区的高端客户群 客户定位 次客户群 主力客户群 惠洲本地居民/深圳客户/外来客户 深圳/香港 商务、度假客户/企业高管 商业 偶得客户群 周边镇区居民 物业形象定位 项目形象定位元素： 高尚、尊贵、度假、旅游、全新、价值、文化品味…… 住宅： 形象定位语： 盈科山庄 金色阶层的居住方向 广告推广语： 盈科山庄 君临半山 一览天下 商业： 形象定位语：尊峪·天香坊 现代中式风情商业街 广告推广语： 追溯现代中式情怀的商业风情街！ 价格定位 住宅 一期均价：3500元/平方米 公寓 15000元/平方米 商业 4000元/平方米（带精装修） 定位原则：依据市场比较法，再根据项目自身定位进行合理定价 第一回合： 市场研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 专案推广 注意竞争对手变化 观察市场动态 紧跟目标客户群 适时调整策略 营销目的是什么？ 快速良好的销售效果 我们的营销目的是什么? 口碑沉淀和客户积累 树立产品品牌和企业形象 赢得较高的利润 4、住宅争取07年元月解筹，进入热销期;但商业解筹要 推迟到07年5月以后; 认筹时间过长,恐影响投资者 的信心。 1、项目推广关键节点必须抓住十一这个黄金周。 2、商业与住宅同时入市，易造成推广主题混乱，降低 推广效果，必须分别对待，突出阶段重点。 3、商业是难点，且底商立面效果先展示宜先销售， 但商业先售，风险较大，恐影响住宅销售。 推广思考： 项目整体营销总纲 2条主线 5大节点 项目利润品牌双赢 现代中式住宅—盈科山庄 　　 现代中式风情街－天香坊 横空出世 超值推荐 持续升温 盛大开盘 收官大捷 4大策略 推盘策略 价格策略 推广策略 关系营销 1个中心 一个中心 两条主线 06.10-12 认购期 07.1-07.4 住宅解筹、强销期 07.5—— 尾盘期 07.5-07.9 商业解筹、强销期 以内部推广进行洽谈和招商 07.10— 尾盘期 商业 住宅 06.10-07.4 商业认筹 四大策略 推盘策略 原则： 明确阶段推货重点，使商住销售相互促 进，避免相互干扰。 把握市场脉动，争取最大客源。 避免风险过大，尽早回笼资金， 利于项目的滚动开发。 分批推货，差异搭配，火爆入市，逐级升温 边招商边销售 推货策略---商业 3F联体商业:只销售不招商 规模:2500㎡以内(150*5*3=2250) 第二批面市商业 第一批认购单位，以临街商铺销售为主，形成火爆销售局面。 2F临街商业:部分业态做规划,但功能主要以满足社区商业为主. 规模:控制在3000㎡(150*5*2*2=3000) 第三批面市商业 第二批认购，以特色商业+社区商业符合型商业街为主，以特色拉升价格，提升商业整体形象。 3F商业 3F商业 3F集中商业 3F集中商业:只招租不销售. 规模:控制在不低于4750平方米的规模 第一批面市商业:(引进中小型商家:华润\民润等) 住宅认购期间便可进行意向商家洽谈,进行意向签约,进行市场引导及市场炒作,提高商业价值. 1 2 3 2F:社区临街商业 4 2F:特色临街商业 5 整体商业命名 　　　　－－天香坊　 商品房价格环比指数稳中有升，同比指数增幅逐步放缓 商品房价格比去年价格有所提高，有上升的趋势 5.价格走势—环比 通过调查，60.2%的客户对90—144㎡的户型存在强大的需求，这一类户型将成为今后市场的主力军 6.H市市居民意向面积选择 金山湖 片区 江北 片区 7. 2003年—2007年市场计划出让的土地 土地的供应主要 集中在 江北和 金山湖片区 我们项目周边将来不会有 大量的新盘出现，该片区 竞争不会很激烈，对本案 开发有利 2005年计划 2006年计划 2004年计划 本项目 润园 东方威尼斯 荷兰水乡 帝景湾 湖畔新城 本项目 金辉新苑 金迪星苑 金山龙庭 美林玉桂山 金城花园 8.H市楼盘市场分析 周边现有的竞争对手 序号 楼盘名称 占地面积 建筑 面积 总 套数 销售 率 主力 面积 主推 户型 均价 开盘 时间 1 合生帝景湾 （二期） 20万 4.5万 300 认筹中 145 三房 5800 2006.9 2 湖畔新城 （一期） 12万 30万 450 90% 140—210 三四 五房 3000 200