2015上海各WD广场具体运营状况及借鉴.pptVIP

金街基本以休闲餐饮业态为主，其业态与内街业态错位明显 周浦万达简介——外部布局业态 总套数 66（按产权） 商铺类型 数量 典型品牌 服饰类 1 劲霸男装 休闲类 7 Zoo咖啡 服务类 8 早教、美发、美甲 重餐饮 7 呷哺呷哺、厚味、大食惠 轻餐饮 19 3Q鸡排 配套类 6 福彩、中信银行 便利店 1 全家 内部业态配比（剔除主力） 11年开业，属于上海远郊乡镇边缘，51万的综合体 江桥万达简介—区位概况 2009年开工，总建筑面积约51.3万平方米 11年6月开业，上海江桥万达广场是集购物中心、写字楼、 SOHO公寓及住宅于一体的大型城市综合体 江桥，距市区最近的远郊板块，但常年无轨交联通（14号线14年开通）。区域作为物流产业园，区域产业相对发达。三产相对突出。 万达广场 江桥镇 1KM 3个月动工，2年基本售罄，同样自持综合体，其余部分均销售 江桥万达简介——开发周期 项目 单元 销售时间 售价 合计总销 目前二手报价 用地面积 18.63万方 / 总建筑面积 41.92万方 可售物业 办公 12.9万方 2011-3 14000 15.4亿 13000-15000 LOFT 2010-12 15000（1500） SOHO 2010-6 13000（1500） 金街 5.1万方 2010-5 31068 18.8亿 43000-48000 住宅 12.19 2010-1 13500 21.34亿 自持部分 14..25万方 综合广场 其它 0.04万方 物业、管理 地块名 用途 土地面积 米2 建筑面积 米2 容积率 总价 万元 单价 元/米2 单价 万/亩 成交日期 江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧地块 商办住 186,315 419,210 2.25 99,213 2,367 3,55 2008-11-9 地价：9.9亿 ；09年11月动工；10年1月住宅销售、7月售办公、8月售商铺 自持比例34%，预计成本34亿，总销58个亿 相对周浦，放大高溢价产品金街比例，提升整体收益率 江桥万达简介——产品线排布 购物中心 底商 总销 写字楼 SOHO 住宅 建筑面积 14.3万 5.3万 18.8亿 3.5万 8万 24.9万 周浦 13万方 1.5万方 3.51亿 / / / 金街单套面积：200-300 1附2结构 其它产品线基本以快销，保证现金流为主 江桥万达简介——产品线排布 SOHO 约1600套 面积段 套数比 面积比 41-45 28.80% 24% 46-51 18.60% 17.20% 54-59 39.90% 43.70% 60-64 11.40% 13.30% 68以上 1.30% 1.80% 住宅 约1350套（含1500精装） 面积段 套数比 面积比 60-70 1房 6% 4.5% 85-90 2房 55% 51% 120-135 3房 39% 45% 办公90-120㎡，无户型图 类似周浦，培育期及成熟期后，同样大幅抬升了周边住宅物业价值 江桥万达简介——对周边影响 　 2008年 2010年 上涨幅度 2012年 上涨幅度 2014年 上涨幅度 临万达项目 8118 17054 110% 19178 25% 23403 22% 江桥公寓均价 8110 16137 99% 17172 6% 19925 16% 全市公寓均价 12467 20509 65% 21882 7% 26383 21% 万达进入前 市场培育期 市场成熟期 2011年租金 目前租金 工作日人流 周末人流 综合体内 / 9-16元/㎡/日 150人/10分钟 400人/10分钟 金街 2-3 6-8元/㎡/日 260人/10分钟 300人/10分钟 周边商业中心 （江桥老街） / 3-5元/㎡/日 180人/10分钟 250人/10分钟 工作日市调：12:00-13:00 周末市调：周日：15:00 江桥老街位于江桥镇中心，但由于是2010年项目，尚处于市场培育期 租金有明显跳升，但目前不过略高于周边市场，其价值提升也体现在物业升值上 江桥万达简介——租金收益人流 江桥老街 万达广场 万达广场（金街） 周边商业 江桥老街 江桥镇中心商业街 目前租金 6-8元 1附2 2-4元（首层） 2.4元（首层） 物业费 包含在租金内 无 0.5-1元/平米/月 挂牌售价 43000-48000 （税费各付，不含转让费） 房东要求不亏 23000 （新开盘） 开盘价格 32000（2011年） 30000（2011年） / 江桥万达简介——租金收益人流 附：表二-物业价值对比 本身人口基数不足，同时与周边的人口聚居区之间有明显工业区隔阂 江桥万达背景—人口密度 万达广场 江桥：18万 丰庄：10万