20100803_惠州_灿邦国际_低首付操作方案.docVIP

低首付操作方式 一、低首付方案参考 1、减精装修的方式 减精装修，虚高总价，用装修费用冲抵首付。 2、开发商借款方式 由开发商借一定比例（30%～75%）的首付款给客户并签定借款协议，由客户在项目交楼前分期偿还给发展商。 3、银行信用卡借款方式 由银行介入，客户向银行借贷部分或全部首付，客户与银行之间形成借贷关系，开发商起牵头人作用。 4、虚高帐面总价方式 由发展商直接垫付一定比例的首付款，并通过提高总价的方式回收部分或全部因为垫付产生的财务成本。 5、小额信贷公司借款方式 由小额贷款金融机构介入，客户向金融机构借贷部分或全部首付，客户与金融机构之间形成借贷关系，开发商起牵头人作用。 6、返租或返还回报的方式 开发商每年返租总房款的8%作为投资回报，返租一定年限，返租租金一次性返还业主冲抵首付。 7、搜房网购房券优惠方式 “2万抵10万购房优惠券”，10万可以冲抵首付。 8、开发商当“银行”贷款 客户交付1-2成首付，其他的成数由客户在5年内还给开发商，若按银行利率还息，则可虚高一定总价。 9、存款做抵押方式 客户向银行交一定款额做抵押，如在银行存5万，银行向客户借贷10万，用于交付首期；在还清贷款前，抵押款不可退还。 二、减精装修案例简析（参考）： 1、目的：通过利用减精装修的方式降低客户首付比例，降低置业门槛，促成销售。 2、运作方式： 客户购买商品房有两种交房方式选择，一种是带装修，一种是毛坯房； 办理按揭贷款总价一律按送装修计算（毛坯房总价+装修总价+额外税收成本）； 客户如果选择不带装修，那么装修费用可以一次性返还客户抵首付。 3、举例： 以一套建筑面积为32平方米的公寓（房号为501）为例，原总价=5757×32=184224元（送精装修销售），现按800元/平米装修的标准计算减精装修首付方案： 减精装修后： 单价为：5757－800=4957元/平米 总价为：4957×32=158624元 装修费用：800×32=25600元 方案 800元/平米装修标准 首付成数 二成 三成 四成 五成 带装修首付 36844.8 55267.2 73689.6 92112 按揭 147379.2 128956.8 110534.4 92112 装修费用一次性返还 25600 25600 25600 25600 实际首付 11244.8 （首付0.6成） 29667.2 （首付1.6成） 48089.6 （首付2.6成） 66512 （首付3.6成） 4、具体执行流程： 开发商提供800元/平米装修标准纸质版文件； 客户根据实际情况选择装修套餐，准备三份商品房买卖合同补充协议的装修交楼标准（为800元/平米装修标准）； 开发商出具一份“免装修申请书”“免装修协议”，（为避免法律风险，建议由发展商相关法律顾问草拟或审核需与客户签署的“免装修申请书”以及“免装修协议”后执行），合同形式为：主合同（房地产买卖合同）的从合同，独立存在，但以主合同的生效为生效要件； 操作流程： 客户交购房定金 签认购书、选择装修套餐 签约时：签《商品房买卖合同》，签《免装修申请书》，签《免装修协议》 交剩余首期款 收到全额首期收据 办理按揭手续； 备注： 此支付方式的关键是开发商为客户提供全精装修房，《商品房买卖合同》均提供装修标准文件，后续由业主主动向开发商提出免装修申请并一次性返还装修费用，不存在法律风险； 要求客户一次性签订《免装修申请书》、《免装修协议》及《商品房买卖合同》，但要求客户在填写《免装修申请书》、《免装修协议》的时间栏时要稍晚于商品房买卖合同签订的时间； 采用低首付方式所额外增加开发商的税收成本可以通过把增加税费部分记入总价中让客户承担；在开发商选取办理按揭抵押银行时，需提高银行审批单价。 附件： 1、免装修申请书格式 免装修申请书 中联灿邦集团： 本人 （身份证号码： ，身份证地址： 联系电话： ），于 年 月 日购买惠州大亚湾中联灿邦开发有限公司开发的灿邦国际花园 号楼 号房，总建筑面积 平方米，总价 元，其中附带 元/平方米的装修标准，合计装修费用 元： 现因本人