银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查.docVIP

银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查 20004年，揭阳市分行个人住房房贷款余额和市场份额持续下下降。为深入分析揭阳市分行行个人住房贷款下滑原因，粤粤东地区业务总部组成工作组组进行调研，帮助揭阳市分行行寻找对策，尽快扭转个人住住房贷款营销的被动局面。 2004年揭揭阳市社会经济运行呈良好态态势：国内生产总值达到5441亿元，较去年同期增长77.2%；全市金融机构储蓄蓄存款余额达到369.9亿亿元，比年初增长20.1%%；城镇居民人均可支配收入入8737元，比增9.7%%；城镇居民人均消费72667元，比增12.1%。 2004年全市商品房成交交面积为39.05万平方米米、交易额为73359万元元，分别比去年同期增长100.2和11个百分点，商品品房成交价格均出现不同程度度的回升。全市城镇人均住宅宅建筑面积为21.43平方方米；城镇户均住宅约75平平方米（3.5人/户），住住宅平均售价是1314元／／平方米，价值是985500元，是同期城镇户均可支配配收入3．22倍。揭阳市房房价仍在合理区位，居民购房房仍有一定潜力。 35平方米之前，，将保持对住房的旺盛需求。。揭阳建市至今已有13年，，建市之初大量居民居住在原原有的房改房普遍质量比较低低，功能不全，设计陈旧，环环境不佳，与新开发的住宅区区相形见绌，通过二次置业来来改善居住条件是居民的必然然要求。可见，揭阳市房地产产业具有比较大的市场潜力，，为商业银行有效营销个人住住房贷款业务提供广泛的市场场基础。 一、个人人住房贷款的基本情况 2004年12月30日日，全市四大国有商业银行个个人住房贷款余额共926112万元。其中工行319000万元，占比34.4％，，排名第一；农行214000万元，占比23.1％，排排名第二；中行20385万万元，占比22％，排名第三三；XX银行18927万元元，占比20.4％，排名第第四。 2003、22004年揭阳市个人住房贷贷款变化情况表 22004年12月31日 单位：万元 余额合计 XX银行 工行 农行 中行 20003年 91699 235507 37228 220003 8962 20044年 92612 189227 31900 214000 20383 20044年新增 -2700 -44600 -5300 -6600 7800 20033年市场 %） 1000 25.6 40.6 23.4 9.7 20004年市场 %） 1100 20.4 34.44 23.1 22 130000万元，但余额却比年初减少少2700万元。其中工行基基本无新发放，余额比年初减减少5300万元；XX银行行新发放1330万元，余额额比年初减少4600万元；；农行新发放额约1670万万元，余额比年初减少6000万元；中行新发放约100000万元，余额比年初增加加7800万元，占有绝对优优势。 2004年揭揭阳市金融机构个人住房贷款款新增图表（单位：万元） 16900万万元，不良率19.2％，资资产质量较差。其中工行不良良贷款额约9000万元，不不良率28.2％；农行不良良贷款额约5200万元，224.3％；XX银行不良贷贷款额2693万元，不良率率14.2％；中行的资产质质量最好，不良额只有约200万元。 （一一）外部原因 1、同业营销销手法多样，市场竞争激烈 （1）中行与当地第一大开开发商乐万邦公司建立了稳固固的合作关系。乐万邦公司近近几年的开发量在市区占据主主导地位，市区的按揭贷款基基本都是乐万邦公司开发的房房产，乐万邦公司去年开发的的站前中心花园、锦绣家园、、城市家园和骏景花园等市区区几个较为大型的项目，按揭揭业务都由中行独家承办。 2）上级行对中行揭阳市分分行按揭业务转授权限比较大大。零售业务部经理具备400万元以内的审批权，市分行行行长具备80万元以内得审审批权。中行楼盘准入政策宽宽松，存量楼盘不需年审。 3）中行服务手段贴近市场场、效率高。业务流程简单、、环节少，从贷款受理、审批批到发放在分行零售业务部““一站式”就可完成。在还款款能力的分析方面，中行比较较注重以实际调查为准；引进进律师见证签字服务，客户只只需跑一次银行；与房管局协协调好关系，抵押登记时间较较短。 2、部分商业银行则则不惜代价争夺或扩充“阵地地”，甚至敢冒“风险”。工工行和农行为了抢占市场份额额而降低准入门槛，采取不规规范的竞争手段，虽然提高了了市场份额占比，但贷款不良良率高，付出沉重代价，也扰扰乱了整个信用环境和市场竞竞争秩序。据了解，工行和农农行开始觉醒，逐步提高个人人住房贷款的准入门槛，谨慎慎发放，工行去年基本无发放放，农行去年发放也大大减少少。 （二）内部原因 1、还款压力大。当地按揭业业务量只占交易额的17.77%，市场总