房地产开发成本分析(北京地区).docVIP

地产开发成本 2008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10％左右。 北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别（土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。 截至2008年9月，住宅及住宅性质用地地块的成交价格……楼面均价4334.84元/平米，开发企业还要面对上升的人力和建设成本。 截至2008年6月市场建设钢材价格上涨35％～40％，水泥20％，单位平方米建设成本上涨15％。虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅。 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。 举例说明……（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算，每平米销售利润为638元，产品利润为7％，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3％； 位于丰台区域的某项目，包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米，该项目利润595元/平米，利润为5％。 列举上述案例可直观开发成本的构成，并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。 房子虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。 先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类： 即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。 ? 在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”。 楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。 无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。 所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。 土地成本由两部分组成： ⒈ 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。 ⒉ 拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。 建安成本由三部分组成： ⒈ 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。 ⒉ 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566.2元。 如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。 ⒊ 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。 管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。 利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。 税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本，通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。? 综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为： 楼面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 + 楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 + 楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元? 合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。 仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。 供应和革新：由于2008以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新