第三章物业服务费用管理与核算.doc

第三章 物业服务费的管理与核算实务 ?　　一、物业管理费的计费方式　　物业服务费俗称物业管理费，是指物业费和物业综合管理服务费等公共性服务方面收费的总称（简称物业费下同）。根据国家发改委、建设部2003年下发的《物业服务收费管理办法》和2007年下发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，物业管理费的收取应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 　　 包干制计费方式与酬金制计费方式对比表 项目 包干制计费方式 酬金制计费方式 概念 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业费构成 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 特点 实行包干制无论管理好坏，经营盈亏均由物业管理企业承担，而与业主无关。在这种方式下，节省的开支就成为物业企业的利润。 预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出； 业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； 物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 两者的联系 ①都收取物业管理费；②按合同约定进行物业管理服务；③对物业的公用设备都没有所有权；④所收取的资金均为业主所有；⑤专项维修基金均为代业主收取和使用；⑥公共场地、房屋的使用都必须征得业主委员会或开发商的同意。 两者的区别 购置物资的归属 购置的固定资产等物资归物业企业所有，撤离时可带走。 购置的固定资产等物资归全体业主所有，撤离时不可带走。 物业费结余或亏损的处理 物业费有结余归物业企业所有，亏损由物业企业负担。 物业费结余或亏损均有全体业主承担。 物业收支审计 业主无权对物业企业收支进行审计。 物业企业必须定期编制预算、按期向业主公布物业费的收支情况，并接受业主委会委派的会计师事务所进行审计。 税费的处理 缴纳的各种税费由物业企业负担。 缴纳的各种税费由业主负担。 物业资金支出 物业企业管理的物业资金，可以用于物业服务合同约定以外的支出。 物业企业管理的物业资金，不得用于物业服务合同约定以外的支出。 　　二、物业管理费的构成与计算　　（一）物业管理费的构成　　根据国家发改委、建设部2003年下发的《物业服务收费管理办法》和2007年下发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定：　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。但无论实行包干制还是酬金制物业服务费的主要构成是物业服务成本或者物业服务支出。其具体构成内容一般包括： 　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　（3）物业管理区域清洁卫生费用； 　　（4）物业管理区域绿化养护费用； 　　（5）物业管理区域秩序维护费用； 　　（6）办公费用； 　　（7）物业管理企业固定资产折旧； 　　（8）业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　（9）经业主同意的其他费用。　　 （二）物业管理费的计算　　根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号令）和国家计委、建设部联合颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，物业管理企业收取公共性物业服务费标准应根据本地区综合服务项目、劳动力成本、物价指数、住户的经济承受能力以及住宅小区的档次和物业服务标准等来进行测算。　　公共性物业服务费以物业产权人或使用人的该套房屋、建筑物的建筑面积（包括套内建筑面积和应分摊的公用建筑面积）为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算核定的。即：　　物业产权人或使用人每月应交的公共性服务费=物业产权人或使用人的该套房屋、建筑物的建筑面积×公共性服务收费标准[元／（月·m2）]　　1.物业产权人或使用人的每套房屋、建筑物的建筑面积的计算　　（1）某