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房地产项目转让之经济法律分析 【摘要】 房地产项目目转让在我国受到严格限制，，这种限制与我国特殊的土地地情况有关。本文对这种限制制是否符合市场发展之需，是是否符合法理，以及是否仍有有现实必要性作出了经济法律律分析，以期对我国房地产业业的规范发展有所助益。 【关键词】项目转让，土地地使用权，强迫开发 房地地产开发中，因开发资金不足足、项目策划欠周详、市场环环境变化等方面的原因，项目目转让就几乎是一件不可避免免的事。纯粹从经济的角度看看，项目转让是开发商的市场场选择，故应由市场规律来调调整；但从法律的角度看，因因法律承载着国家对市场的宏宏观调控，故又对项目转让多多有限制。在房地产开发实践践中，开发商依市场选择所进进行的项目转让因遭遇法律的的限制因而往往处在一种不合合法的风险中。——有鉴于此此，重新梳理项目转让之经济济、法律关系，研究分析现有有的限制是否解禁的必要，应应是现今房地产业规范发展必必然会面临的问题。 一、、项目转让之限制 在我国国的现行立法中，对房地产项项目转让进行限制的主要是《《城市房地产管理法》第三十十八条。该条规定如下： “以出让方式取得土地使使用权的，转让房地产时，应应当符合下列条件： 按照照出让合同约定已经支付全部部土地使用权出让金，并取得得土地使用权证书； 按照照出让合同约定进行投资开发发，属于房屋建设工程的，完完成开发投资总额的百分之二二十五以上，属于成片开发土土地的，形成工业用地或者其其他建设用地条件。 转让让房地产时房屋已经建成的，，还应当支持有房屋所有权证证书。” 对于房地产项目目转让而言，这里有三项限制制条件： ⑴已支付全部土土地出让金； ⑵取得土地地使用权证； ⑶开发已完完成一定的工作量。 这三三项限制条件分别与我国对土土地使用权出让合同的性质的的认识、物权理论以及国家为为了防止炒卖地皮有关。下面面细析之。 二、《国有土土地使用权出让合同》的性质质 如果严格地适用《城市市房地产管理法》第三十八条条的规定，若未全部支付土地地出让金而转让项目， 则该该转让行为无效。——这就涉涉及到土地使用权出让合同的的性质，因为在法律上，除非非我们将该规定理解为立法欲欲在土地使用权出让合同中赋赋予政府以行政特权的效力，，否则，该规定是不可理解的的。 目前我国正在使用的的《国有土地使用权出让合同同》示范文本，其性质亦偏重重于民事合同，部分地带有行行政合同的性质。因为，无论论就该合同的签约主体、签约约过程、合同形式及重要的合合同内容、合同目的哪一方面面看，国有土地使用权出让合合同都是民事合同。特别值得得强调的是，按《城镇国有土土地使用权出让和转让暂行条条例》第十一条的规定：“土土地使用权出让合同应当按照照平等、自愿、有偿的原则，，由市、县人民政府土地管理理部门与土地使用者签订。””平等当然是主体的平等，即即土地的出让方与受让方具有有平等的法律地位，这与行政政合同中行政主体与行政相对对人不平等的法律地位是有天天壤之别的。 也因此，最最高人民法院《民事案件案由由规定》才将土地使用权出让让合同纠纷列为第5个民事案案由。而国土资源部、国家工工商行政管理局在《关于发布布示范文本的通知》中，已明明确发布该示范文本是“为贯贯彻落实《中华人民共和国土土地管理法》、《中华人民共共和国城市房地产管理法》和和《中华人民共和国合同法》》”。 education on Party membersadvancement activities and enhance awareness of the Communist Youth League education achievements, and vigorously promote the construction of civilization advanced units, units and staff home building activities, balanced, focused, pragmatic, innovation, high standard, high quality, high level, high efficiency to complete various tasks throughout the year.First, pay close attention to research information, efforts to improve decision-making servicesIn accordance with the information reflect the information, promote the work of informati