第三章设准备阶段的管理.ppt

第三章设计准备阶段管理实务 2.1 设计任务书的概念 　　设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点。 （1）由业主或项目管理方编制； （2）准确反映业主建设意图。 （3）是业主方和设计方沟通的桥梁。　 2.2 设计任务书的要求 （1）设计成果的定性要求 包括设计内容应满足相关专业规范要求，材料设备选择，建筑类型要求，建筑风格要求，设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。 （2）设计成果和定量要求 设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等 （3）对未来项目的管理要求 设计成果应充分考虑未来项目建成后的管理需求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。 一份好的设计任务书，既可使设计单位得到明确的总体概念，又给设计单位留有充分的发挥空间 2.3 设计任务书的内容 一份完整的设计任务书应包括： 设计项目名称、建设地点。 批准设计项目的文号、协议书文号及其有关内容。 设计项目的用地情况，包括建设用地范围地形、场地内原有建筑物、构筑物、要求保留的树木及文物古迹的拆除和保留情况等。还应说明场地周围道路及建筑等环境情况 工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。 水、电、气、燃料等能源供应情况，公共设施和交通运输条件。 用地、环保、卫生、消防、人防、抗震等要求和依据资料。 材料供应及施工条件情况。 工程设计的规模和项目组成。 项目的使用要求或生产工艺要求。 项目的设计标准及总投资。 建筑造型及建筑室内外装修方面要求。 第三节 设计过程的组织 3.1 设计任务的组织 （1）设计竞赛的内容 设计竞赛的组织 根据设计任务的规模和复杂程度，或根据设计任务的其它特点，设计竞赛可组织为单轮竞赛或多轮竞赛 3.3 设计委托的合同结构 3.5 对设计的要求 1、设计的基本依据 按2000.9.25国务院颁布的《建设工程勘察设计管理条例》第25条规定编制设计文件应依据： （1）项目批准文件 （2）城市规划 （3）工程建设强制性标准 （4）国家规定的建设工程勘察、设计深度要求。 2、建筑设计构成及基本要求 （1）建筑设计（实用、经济、美观）???? 建筑设计包括总体设计和个体设计两个方面，一般是由建筑师来完成。（2）结构设计?（强度、刚度、稳定性）??? 结构设计主要是根据建筑设计选择切实可行的结构方案，进行结构计算及构件设计，结构布置及构造设计等。一般是由结构工程师来完成。（3）设备设计??（满足使用要求） ??设备设计主要包括给水排水、电气照明、通讯、采暖、空调通风、动力等方面的设计，由有关的设备工程师配合建筑设计来完成。 实务作业4 （1）《茶社及自行车租赁综合体项目设计任务书》（2周） 第四节 设计准备阶段管理实务 4.1 投资控制 1、在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证 2、编制项目总投资切块分解管理初步规划 3、分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案 4、编制设计任务书中有关投资控制的内容 5、对设计放案提出投资评价建议 6、根据选定的方案审核项目总投资估算 7、编制设计阶段资金使用计划并控制其执行 8、编制各种投资控制报表和报告 4.2项目投资规划 4.2.2 税金、利润及销售收入 案例：XXX项目投资估算与资金筹措 1、项目总开发成本 1.1 项目总体经济技术指标 本项目项目总用地面积1.5亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目总建筑面积500平方米。主要技术经济指标如下： 总建筑面积控制在500㎡内（上下不超过5%）。 　　（1）茶室：A、大厅150?㎡??? ???????????　　B、包间6间每间15?㎡ 　　（2）操作间：20?㎡???? 　　（3）库房：12?㎡?? 　　（4）办公采购室：18?㎡?? 　　（5）管理用房：3间每间18?㎡ 　　（6）适当考虑附属用房（卫生间、更衣室等） 　　（7）自行车租赁管理用房15㎡ （8） 自行车棚? 1.2 项目投资构成 项目的总投资主要包括以下几项： （1）项目前期费用，三通一平费用； （2）配套费用 （3）建造费用（土建、安装、装修、绿化、监理、开发期间费等）； （4）管理费用、不可预见费； （5）设备