第三章房产估价的过程及操作.ppt

第三章 房地产估价的过程及操作要领 第一节 房地产估价程序 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的过程和步骤： ①???获取估价业务 ②???受理估价委托及明确估价基本事项 ③???拟定估价作业方案 ④???搜集估价所需的资料 ⑤???实地勘察估价对象 ⑥???选定估价方法计算 ⑦???确定估价结果 ⑧???撰写估价报告 ⑨???交付估价报告 ⑩???估价资料归档 一、估价业务受理及基本事项的确定 1、估价业务的来源 房地产估价估价业务来源有以下三类： 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。 例如：政府 企业、个人 该房地产的所有者或使用者 其他 第二类：主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。 注意： ①估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手， ②迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的价值等 第三类：自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。 ?2、确定估价的基本事项 （1）明确估价对象 明确估价对象的实物、权益、和区位状况。 ①弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大 ②估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。 （2）确定估价目的和价格种类 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。 （3）确定估价时点和估价的作业日期 估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。 3、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证 作用： ①成立受法律保护的委托与受委托关系 ②明确合同双方的权利与义务 ③载明估价的基本事项 二、制定估价作业计划 主要包括下列内容： ①拟采用的估价技术路线和估价方法 ②拟调查搜集的资料及其来源渠道 ③预计所需的时间、人力、经费 ④估价作业步骤和时间进度安排 三、估价资料的收集与整理 估价所需的资料包括4个方面： ①对房地产价格有普遍影响的资料 ②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 ③类似房地产的交易、成本、收益实例资料 ④反映估价对象状况的资料 搜集资料的渠道有： ①委托人提供 ②实地查勘获得 ③到政府有关部门查阅 ④询问有关当事人、咨询公司等。 四、现场查勘 实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。 五、综合分析和估算 　1、收集整理资料 （1）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行收集 （2）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集 资料综合分析的重点是： （1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。 2、价格形成分析 房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。 （l）区域分析 所谓区域分析，就是分析待估房地产属于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何影响等。 区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后，类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与待估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。 （2）个别分析。 是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。 个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出