西都公司天山项目定位策划思路报告4.7.pptVIP

※ 项目形象定位大学城核心区性价比最高的欧洲风情社区 ※ 项目风格定位目前区域内项目多为欧式风格,距本项目较近，销售较好的龙湖花千树项目为Art-Deco风格，市场接受度高 建议本项目采用Art-Deco风格，该风格挺拔、大气、品质感强。 控制成本，风格主要体现在建筑外形和色彩上，细部采用简约的做法。 ※ 项目风格建筑外部造型 Art-Deco建筑风格起源于1925年于巴黎举行的国际装饰艺术与现代工业博览会，在纽约得以发扬光大，它介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体。该风格趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感，表达了高端阶层一直追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表了一种向上的欣欣向荣的力量。 ※ 项目风格建筑外部造型 Art-Deco风格表现在以下方面： 纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。 采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。 建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。 容积率 0.3-0.35 0.35-0.4 0.4-0.5 0.5-0.7 0.7-0.9 0.9-1.0 品质高 独栋 独栋＋双拼 双拼 联排 联排+多层 － 品质中 － 独栋 独栋＋双拼 － 联排 － 品质低 － － 独栋 － － 联排 容积率 1.2-1.3 1.4-1.6 1.7-1.9 2.0-2.3 2.4-2.6 2.7-3.0 品质高 多层 多层＋小高层 小高层 多层+小高层 小高层 高层 品质中 － 多层 多层＋小高层 小高层 中高层 － 品质低 － － 多层 中高层+高层 高层 小高层 另：3.0-4.0：20～25层住宅；4.0-5.0：30层以上住宅 不同容积率下产品组合最优模式 注1：上表中建筑楼间距至少需满足1：1的要求（本项目适当放宽）。 注2：容积率越高，产品楼层相应越高、亲地性越差。 ※ 项目产品形态住宅 ※ 项目产品形态建议本项目采用多层+小高层产品组合 产品多样化，满足不同消费者的需求 多层体现小区品质，降低建筑成本 多层行列式排布，小高层围合排布 住宅 ※ 项目商业定位———— 体验式商业 ———— ※ 项目商业定位商业风格 与住宅风格协调，打造欧式风情商业街 ※ 客户定位刚性需求及首次改善客户是本项目的首要选择 刚性需求： 面临结婚或独立生活需要不得不买房 工作在城区，目前没有房子，租住或单位房屋，希望有属于自己的住所 拆迁或土地征用产生购房需求 改善需求： 有自己的房子，单位分房或者自建房，房子陈旧，希望获得更好的住房 有房，但是因为配套不全想更换居住环境换房 有房，但是人口增加或者孩子长大需要更多的空间需要换房※ 客户定位生活起居需求 生活安全需求 生活归属感 受到尊重 自我实现 刚性需求 改善需求 ※ 客户定位置业者消费心理分析 我想有个属于自己的家。 心理一： 我要结婚了，我要有套房。 心理二： 我要在重庆城区买套房，大学城区域比较合适。 心理三： 我想要不一样的空间，不一样的生活。 心理四： ※ 客户群选择家庭结构 支付能力 生命周期 低 中 高 常年工作流动人士 首次置业单身 单人工作丁克家庭 婴儿家庭 单亲家庭 富足成熟家庭 空巢家庭 活跃老年人家庭 成熟家庭 双人工作丁克家庭 大龄单身贵族 √ √ √ 小太阳家庭 √ √ 三代同堂 √ ※ 客户群选择置业次数 首次 　 多次 　 购房目的 投资客户 　 自用客户 　 √ √ 置业次数、目的 ※ 客户定位项目 内容 年龄 为22-35岁 收入状况 年收入3-5万元左右 职业特征 打工者、企事业单位职工 价格意向 谨慎消费、看重性价比 置业动机 拥有属于自己的房子、进城落户 家庭结构 两口之家为主 意向房型 以两房或小三房为主 置业者形态素描——刚性需求型 ※ 客户定位项目 内容 年龄 为35-50岁 收入状况 年收入5-10万元左右 职业特征 个体经商户、企事业单位职工、公务员 价格意向 务实、看重性价比和环境 置业动机 换一套房换一个生活环境 家庭结构 三口之家为主 意向房型 三房为主 置业者形态素描——改善需求型 ※ 客户区域界定沙区（主城）客户 西部新城区域客户 轻轨（一号线）沿线区域客户，车程20分钟 核心区域 重要区域 渝中区、江北、九龙坡区 临近区县（璧山。。。） 轻轨（一号线）沿线区域客户，车程40分钟 次要区域 沙坪坝 渝中区 南岸区 大渡口 巴南区 九龙坡区 璧山 西