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项目定位策划报告的核心前提：该报告模板适用于项目定位策划报告。通过本体梳理、市场分析，确定项目目标客户、精准制定项目定位、合理建议产品等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持 。项目定位策划报告模块2014.03项目定位策划报告的大纲思路：项目定位报告是以市场依据、文字说明、论证过程的形式，来制定项目定位的。报告需要说明的内容：项目定位。通过本体、市场及客群三方面论证并制定项目定位本体中的优劣势分析（项目区位、交通、环境、配套分析，本案的地块属性的分析）政策、整体市场及竞争环境的分析（政策对整体住宅市场影响，土地供应量价走势、住宅市场的量价走势对本案量价走势分析预判）客群特征的研究（区域客群分析得出本案项目定位、对本案价值点梳理、项目定位）CONTENTS目 录PART1本体分析PART2市场分析PART3项目定位项目区位项目交通周边环境项目四至地块指标价值梳理政策分析一级市场二级市场市场预判区域客户分析本案客户分析客户定位价值点梳理项目定位- -PART1 本体分析项目区位项目交通周边环境项目四至地块指标价值梳理TIPS:为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。- -1.项目区位区位特征分析本案位于北京市门XX区斋堂镇紧邻109国道（京拉路）地处山区之中距西六环55公里，行车时长约75分钟距阜石路63公里，行车时长约80分钟距西四环77公里，行车市场约95分钟六环XX区G109五环示例内容约75分钟四环本案斋堂镇三环约80分钟二环阜石路约95分钟长安街莲石路TIPS:文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位置关系。北Page 2.项目交通项目交通特征分析交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇；G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路；公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。示例内容六环G109五环京拉路出口四环本案三环进入六环斋堂东口阜石路二环长安街莲石路TIPS:文字描述：大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路；微交通：地块周围及内部。此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。北- -892路公交车斋堂镇东口G109斋堂东口3.周边环境分析周边自然、人文环境及配套情况地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中；当地主要生活配套集中在周边；周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民生活为标准；没有成规模的旅游展示和氛围。北中国邮政储蓄银行斋堂支行斋堂中学北京农商银行斋堂支行斋堂镇卫生中心斋堂镇政府门头沟区斋堂地税所办税服务厅北京市公安局门头沟分局斋堂派出所斋堂中心小学门头沟区斋堂地税所示例内容 地块斋堂文化公园斋堂农贸市场北京市门头沟区法院斋堂法庭小学街边商铺斋堂水库TIPS:文字描述：自然环境、生活配套环境、特色资源环境等。此处用区域地图标明本案周边配套。银行斋堂法庭派出所- -4.项目四至分析周边四至现状特征博兴十一路博兴十路泰河路博兴西路教育用地现状西侧主干道和高压线城建地块教育用地示例内容X85地块万科地块博兴八路泰和三街万科地块现状城建地块现状X88地块三太路兴海路TIPS:文字描述：东、南、西、北位置现状；主要利好、不足说明。此处用区域地图标明地块位置和项目周边情况X88地块现状X85地块现状- -5.地块指标地块指标数据说明地块南北均为山地，地块位置处于山坡下方；地块形状开阔，内部土地尚不平整，局部水平落差明显；地块其中有一块保留用地，地块不完整。北 地块示例内容地块指标用地性质C2商业金融用地用地面积89961㎡（另代征用地51828㎡）容积率1.0总建筑面积89961㎡控制高度12m（局部15m）起始价26775万元（约2976元/㎡）保留用地680m220mTIPS:文字描述：地块基础数据：建筑面积、占地面积、用地性质、容积率、绿化率、限高等。此处用区域地图标明地块位置和尺寸。- -6.价值梳理周边无特色旅游资源且自身体量不大，未来建议打造——以生态环境为卖点的——度假型低密住区S-优势环境优美，景色宜人容积率1.0，低密地块W-劣势楼面价相对此区域较高交通单一，受限明显。地块偏远，后续建安成本较高产权40年示例内容O-机会区域内的首例高端商品房，成为区域标杆不限购T-威胁区域房地产市场不成熟交通通达性不良，区域发展受限周边居民消费力有限，对项目支撑力不足TIPS:项目SWOT分析进行本体小结，重要阐述优势、劣势、机会、威胁点- -PART2 市场分析政策分析一级市场二级市场市场预判价值梳理TIPS: 为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。- -1.政策分析当前