地产投资公司：汲取海南90年代的泡沫教训.docVIP

地产投资公司：汲取海南90年代的泡沫教训　　所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资公司形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产投资公司开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，房地产公司投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。人们普遍认同中国正处于疯狂房地产投资公司投机的阵痛之中，而且在应付地产公司泡沫破裂后的狼藉方面没有任何经验。但这个传统看法只对了一半：在上世纪90年代，中国就经历过一次十分惨痛的房地产崩溃。讽刺的是，在那次房地产崩溃效应中最有切肤之痛的省份──海南省──再度成了房地产价格疯涨的中心。该省的两个主要城市海口和三亚2月份售出楼盘价格同比上涨高达几近荒谬的50%。此前在2009年全年固定资产投资额增长41%，至人民币1002.5亿元，在建的楼盘楼面面积增长33%，至1992万平方米。这种情况显然昭示着过热，然而各种迹象表明，当地政府希望这场盛宴继续──政府计划今年斥资人民币330亿元用于房地产开发，较之这方面开支已经很高的2009年增加15%。法国巴黎银行(BNPParibas)首席中国经济学家陈兴动说，基本上，海南和中央政府对于这些资金流入海南都没有任何准备，现在陷入了两难之中。海南目前的人口总数也才区区860万人，或许人们会疑惑，中国一个小小的亚热带岛屿的命运有什么重要的。地产投资公司---听上去是不是很耳熟？极度宽松的货币政策，加上大量富有的外地人涌入此地寻找可以终年享受阳光的第二个家，开发商们也大建“七星级”度假酒店，这一切是推动海南省最近地产飙升的原因所在。早在90年代初，海南经济实现了自由化，来自中国各地的经济移民来到这里，同时在监管缺位以及宽松货币政策的推动下，有关部门鼓励房地产公司开发。1990至1995年之间在建楼面面积飙升了750%，当然了，当时的起点还比较低。之后随着中国政策收紧货币政策，刺激银行取消或收回贷款，引发无数房地产公司开发商和信用合作社倒闭，房地产公司市场也随即破灭。巴黎银行的陈兴动说，有些人突然发现他们几乎连自己都养不活了──他们所有的钱都投到房地产公司里去了。如果说，当年海南投机泡沫的早期阶段和2010年的情况相似，那么乐观者或许可以安慰自己说，在90年代中期时，中国央行和中央政府救助了众多陷入崩溃的金融机构中的很大一部分，而且还将坏帐划入了资产管理公司，许多坏帐在这些公司里进一步恶化。1997年，中国政府被迫缩减农业部下属的借贷和投资机构，并下令中国建设银行和中国银行承担其因投资海南房地产公司而积累的损失造成的所有债务。随后在1998年，随着亚洲金融危机爆发，海南发展银行倒闭。这家银行是在1995年由28家问题多多的信用合作社合并后成立的，因这些信用合作社遗留下来的房地产贷款坏帐而背上了沉重的包袱。这股恐慌蔓延至中国其他地区，账面上有重大房地产投资项目的专项政府基金、投资工具以及公司纷纷崩溃，其中最为著名的就是广东国际信托投资公司。这一次，市场可能指望不上政府的支持。当前的情况看上去令人生疑，像是90年代中期那场融资热潮的序曲，这场热潮导致了与地方政府相关的不受监管的信托和投资公司崩溃。而中国政府已经表明，将禁止地方政府为其融资工具的贷款担保。此外，地方政府债务没有列入官方债务数据，因此很难估量它们已经通过融资工具借贷了多少资金并将其投入了房地产投资项目。由于现在的各家中资银行都将贷款转到不透明的信托公司，以便将这些贷款剥离出自己的资产负债表，了解系统中潜伏着多少表外负债也就成了一项艰巨的任务。涉入投资项目或向中国地方政府放贷的任何人都应当留心。密切注意海南的情况，记住90