建筑业房地产业营改增专场培训课件(南宁0428).ppt

三、税率、征收率和预征率 一般纳税人 3% 预征率 小规模纳税人 适用一般计税 应预缴税款预收款÷1+11%×3% 选择简易计税应预缴税款预收款÷1+5%×3% （四）销售额 四、应纳税额的计算 销售额是指纳税人提供应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用是指纳税人价外收取的各种性质的价外收费，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：⑴代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；⑵以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 销项税额销售额（不含税）×税率含税销售额/（1+税率） ×税率 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）* 四、应纳税额的计算 一般纳税人一般计税方式选择简易计税不得抵扣土地价款 * 扣除土地价款的计算1、当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 2、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 3、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 4、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。1.土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。2．允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。老项目有存在已经缴纳营业税的情况，就不是扣除全额出让金。 * 四、应纳税额的计算 销售房地产项目建筑面积配套的建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。 * 四、应纳税额的计算 配套公共面积土地出让金票据属于政府非税收入票据。 政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单位，以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政权力，政府信誉、国家资源、国有资产或者提供特定公共服务，准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。 * 四、应纳税额的计算 土地价款 允许抵扣土地出让金的范围仅限于票据上的金额 * 四、应纳税额的计算 （五）进项税额进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。说明： ①必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题； ②产生进项税额的行为必须是购进货物、加工修理修配劳务和应税行为； ③支付或者负担的进项税额是指支付给销货方或者购买方自己负担的增值税额； ④必须要有符合规定的扣税凭证才能抵扣进项税额。 四、应纳税额的计算 * 四、应纳税额的计算（1）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。注：根据《关于停止使用货物运输业增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告[2015]第99号）要求，自2016年1月1日起停止使用货物运输业增值税专用发票。为避免浪费，方便纳税人发票使用衔接，货运专票最迟可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 1、准予抵扣的进项税额 * 四、应纳税额的计算（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。 1、准予抵扣的进项税额 * 四、应纳税额的计算（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 1、准予抵扣的进项税额 2