透过疑难房产纠纷案例 破解房产纠纷谜团(一).docVIP

透过疑难房产纠纷案例 破解房产纠纷谜团(一) 　　透析房产纠纷疑难案例 　　房产纷争，不仅是业主与开发商之间的矛盾，更有许多是发生在业主与其他人的争端，其中不少纷争需要借助专业人士一双慧眼来破解疑团。这里，我们特请两位资深律师为几个典型房产纠纷案例释疑解惑，希望能为广大读者提供有益的参考。 　　房产纠纷案例NO.1 　　房子未交接漏水咋赔偿 　　前不久，邓先生通过中介公司购买了福州城内的一处二手房。邓先生去收房时，原房主与邓先生商量，因为自己的新买住房装修还没有结束，需要延期交房一个月，这个月算是原房东向邓先生租用，租金为800元，从邓先生的买房款中扣除。邓先生觉得这要求合情合理，就答应了。 　　可是，过了十几天，房子的下水道漏水，把楼下邻居的木地板泡坏了。事后，邻居找到邓先生要求赔偿，邓先生认为，房屋买卖虽然已经过户，但是房子还由原房主使用，并未实际交付，房屋附属设备也未验收，因此应找原房主赔偿。但是原房主却认为，房子已经过户，自己已经从房主变成房客，既然所有人已经是邓先生，当然应该由邓先生负责赔偿，双方因此争执不休。 　　律师对房产纠纷案例点拨：首先，楼下邻居可以依法将原房主及邓先生作为共同侵权人，要求二人共同承担侵权赔偿责任。因为下水道漏水的侵权事实发生期间，房屋产权登记机关已经确认邓先生为房屋所有权人了，邓先生依法对房屋设备负有保管、维护的责任；而原房主虽然不是产权人了，但其仍在使用房屋，是造成下水道漏水的直接责任人，因此对造成房屋下水道的漏水负有直接责任。 　　其次，邓先生在承担侵权赔偿责任后，可向原房主追偿，要求原房主承担全部赔偿责任，理由有：1.房屋所有权虽然已经过户到邓先生的名下，但双方还没有进行移交，因此，原房主对房屋的保管、维修还负有责任；2.因原房主的需求而延期交房一个月，双方协商算是原房东向邓先生租用，这种租用形式不能简单地认为是房屋租赁关系。因为，双方达成延期交房的决定，实际上是对买卖财产移交时间的变更，由于房屋没有办理移交手续，因此财产的风险并没有转移，财产灭失及致人损害的风险也就没有转移。由于房屋保管人和使用人仍然是原房主，因此，期间造成他人损害仍应由原房主承担全部赔偿责任。当然，如果原房主在产权过户的同时，及时与邓先生办理了房屋的交接手续，而后再向邓先生提租用房屋的要求，那么，原房主就不用承担赔偿责任了。因此，房屋买卖中及时交付，是十分必要的。 　　房产纠纷案例NO.2 　　公摊有误差房款咋补交 　　厦门的刘女士2004年与当地某开发商签订了购房合同，购买当地的一个预售楼盘的一套住宅，房屋暂测面积为157.9平方米，其中公摊面积为23.3平方米；房屋总价约为86万元。购房合同约定，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.开发商同意当暂测面积的误差超过+3%（包括+3%），不向刘女士收取超过部分的房价款。 　　但是该房屋交付时，经有关部门实测，建筑面积为160.2平方米，其中公摊面积为24.8平方米。开发商交房时要求刘女士支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。而刘女士只同意支付套内面积增加部分的房款，但又不知道是否有相关依据，所以向律师咨询。 　　律师对房产纠纷案例点拨：依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。 　　按照房产纠纷案例内容理解，刘女士所购房的价款是以包括公摊面积和套内面积在内的建筑面积为计价单位，而不是以房屋套内面积为计价单位。如果房屋交付使用时的房屋的户型及房屋结构与合同规定的没有变化，且交付的房屋无论是房屋总建筑面积还是套内面积的误差均在+3%之内，刘女士就应按合同规定支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。刘女士要求只支付套内面积增加部分的房款并没有合同和法律依据。 　　房产纠纷案例NO.3 　　老人卖房产子女咋面对 　　福州的黄老先生最近遇上了烦心事，原因都出在卖房子上。 　　黄老先生夫妇都是退休老教师。他们在市区有一处房产，产权人是黄老先生的名字。2002年，黄老先生的老伴因病去世了，前年黄老先生经人介绍新交了一个女友，于是他想出售这处房产，到金山新区另买一处大点的房子作为结婚后新居。可是令黄老先生万万想不到的是，他的儿子却不同意张老先生卖这房子，说这房子自己也有继承权，黄老先生未经他的许可是不能