《房地产开发与经营》综合试卷四..docVIP

南京工业职业技术学院 2008/2009第1学期末考试试卷A 闭卷【 】 课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试√】适用班级： 建管0711、造价0711 班级 学号 姓名 得分 第一部分：房地产开发与经营专业理论题（30分） 一、房地产开发题（共10分） 1、房地产开发流程图。 二、房地产经营环境分析题（共20分） 1、分析当前房价下跌的原因。 2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？ 第二部分：房地产开发与经营项目实践题（共70分） 项目资料： 南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号) ?根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下： 地块编号：NO.2006G55地块 土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块； 用地面积：用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）； 规划用地性质：二类居住用地； 容积率：≤1.6； 建筑密度：≤25%； 建筑高度：≤35米； 绿地率：35%； 控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。 挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金 地块编号 挂牌出让起始价 （万元） 加价幅度 （万元） 竞买保证金 （万元） NO.2006G55 29000 100或其整数倍 4500 南京市国土资源局 2006年9月26日 南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号 网站：南京市国土资源局网（） 江苏土地市场网（） 咨询电话：(025 …… 请根据上述资料和自己所做的《55号地块（万能国际花园）房地产开发全程策划》做如下题目—— 1、开发环境分析与立地SWOT分析（10分） 2、开发类型选择与投资风险分析（10分） 3、规划设计：建筑类型选择、道路规划、绿化规划，并画出规划草图（20分） 4、项目管理（5分） 5、营销策划：概念、形象定位VI、产品策略、定价策略、广告与推广（15分） 6、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为6000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分） 答案 第一部分：房地产开发与经营专业理论题（30分） 一、房地产开发题（共10分） 1、房地产开发流程图。 房地产开发流程 环节 流程 项目前期 项目建设期 项目交易交付期 1 开发商提出开发设想 ┉┉ 2 可行性研究 ┉┉ 3 申请项目用地 ┉┉ 4 项目设计 ┉┉ 5 征地及拆迁安置 ┉┉ 6 筹措房地产开发资金 ┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉ 7 建设工程招标 ┉┉ 8 项目建设施工 ┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉ 9 市场营销与策划 ┉┉┉┉┉┉ ┉┉┉┉┉ 10 物业管理 ┉┉┉┉ 二、房地产经营环境分析题（共20分） 1、分析当前房价下跌的原因。 ⑴需求疲软； ⑵资金短缺； ⑶物价下跌，造价降低； ⑷经济形势危机。等。 2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？ ⑴利率是资金的价格，利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，利率降低，将减轻开发商和购房贷款者的财务负担，从而将激发房地产项目开发的供给与需求。 ⑵贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量和期限。贷款条件趋于严格，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所降低，还款的期限有所缩短，这将抑制房地产项目开发的供给与需求；反之，贷款条件趋于宽松，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所增加，还款的期限有所延长，这将激发房地产项目开发的供给与需求。 ⑶政府土地供应的数量和开发条件。 ⑷政府对经济适用房的态度。 ⑸政府收取税费的水平。 第二部分：房地产开发与经营项目实践题（共70分） 项目资料： 南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号) ?根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令