第九章不动产估价撰写材料.pptVIP

第二节 估价报告常见错误分析 技术路线错误 方法运用错误 参数确定错误 报告格式错误 其他常见错误 案例分析（课本243页） 技术路线的错误 评估方法选择不当是估价报告中技术性错误。未考虑估价对象的特点或对估价不动产的特性分析掌握不准，造成方法选择不当的错误。如： ①对有收益的商服企业估价，选择成本法，就是一个明显的错误，成本法只适用于新开发的土地或无收益又很少有交易的不动产估价。 ②对城市公共设施的估价，选择收益法或假设开发法，也是不合理的。因为收益法适用于有收益的或有预期收益的不动产估价；假设开发法适用于待开发或待拆迁改造的再开发不动产的估价。 二、方法运用错误 (一)市场比较法的常见运用错误 1．比较实例选择有误不动产估价中，根据估价目的和估价对象状况，应从收集到的交易实例中选择三个以上的可比实例，并且可比实例应当符合以下三个条件。 ①选择实例与待估不动产用途不同； ②年限过早； ③价格内涵不一致； ④付款方式不一致； ⑤计量单位不一致； ⑥币种和货币单位不一致； ⑦面积内涵和面积单位不一致； ⑧不可修正的非正常交易实例等。 2．条件说明表和前面因素描述不一致主要有以下几点原因：①在撰写过程中，由于估价报告内容较多，结果造成对估价对象的表述前后不一致；②估价人员对估价报告的修改可能造成前后不一致。 3．所选的比较因素不能反映待估不动产的特点由于所选的比较因素不能反映待估不动产的特点，从而造成估价结果背离待估不动产的实际价值，应当引起重视。如：评估工业用地，选择距商服中心的距离、临街宽度、临街深度等因素是不合理的。 4．条件指数表中定量化错误一种是条件指数表中定量的数据应当与因素说明表内描述的因素条件一致，但在估价过程中表与表前后不一致；另一种是同一种因素，定量描述的差异不大，而具体为因素赋值时差异过大。此两种错误尤其要引起注意。 5．修正过程不清，各修正系数不知从何而来估价报告中的每一个数据的由来都必须有明确的文字表述，尤其是各种修正系数，这是估价报告规范格式所要求的，估价人员应该严格遵守。 6．估价结果无确定理由比准价格获得后，估价结果的最终确定的方法在第三章市场比较法中有明确阐述，应当按照要求表述清楚。 (二)收益法的常见运用错误 1．总收益计算有误 2．总费用计算有误 3．纯收益计算有误 4．参数选择有误 (三)成本法的常见运用错误 1．概念性错误如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本。． 2．参数选择有误未能按照取合适的。 3．成本项目确定有误如土地取得费用、房屋拆迁费用、不动产开发费用等缺项。 4．计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理缺乏依据和不合理的计算结果都是不可靠。 5．利息计算有误 (1)利息率选取有误。 (2)计息基数有误，项目过多或过少。 (3)计息期确定有误。 6．利润计算有误 (1)利润率选取有误。 (2)计润基数有误，项目过多或过少以及错将利息作为计算利润的基数，它的计算基数应于利息计算基数。 (四)假设开发法的常见运用错误 1．开发价值确定或计算有误主要是对未来楼价的预测不准确。 2．参数选择有误末按照有关规定要求选取合适的参数。 3．利息计算有误其错误类型与成本法的利息计算错误类型一样。 4．利润计算有误其错误类型与成本法的利润计算类型相同。 三、参数确定错误 (一)市场比较法的参数确定应避免的错误 (二)收益法的参数确定应避免的错误 1．资本化率的确定 2．收益年限的确定 (三)成本法的参数确定应避免的错误 1．利润率的确定 2．成新率的确定 3．建筑物经济寿命 (四)假设开发法的参数确定应避免的错误 1．应计息的项目应计息的项目 2．计息的方式有单利计息和复利计息两种方式。 四、报告格式错误 (一)报告格式选用不当 (二)报告整体结构中的错误 无目录。 无致委托估价方函。 缺少附件。 无估价师声明。 无估价的假设和限制条件。 无估价项目名称。 无委托估价方。 无受托估价方。 无估价依据。 无估价期日和估价日期。 无估价师签字。 落款无估价机构名称。 无一般因素、区域因素和个别因素和市场背景分析中的任何一项或多项。 无估价原则等。 (三)报告各部分具体内容的错误。 1.估价目的不明确 估价报告中的估价目的一定要明确，不可有模棱两可的语言，因为目的不明确会造成估价报告应用于多种用途而不同的估价目的估价结果是不出让人信服的理由才能确定出估价结果。 2．估价依据不完整 如抵押目的的估价，估价依据中一定要有《中华人民共和国担保法》和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规；改制目的的估价，估价依据中一定要有《中华人民共和国公司法》和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规等。 3.价格定义界定不清 4.估价期日在报告中前后不一致 5.估价日期概念不清 6.估价结果无确定理