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2015济南楼市新春表情从卖方市场到买方市场:配套教育成为未来的竞争点“2015第一季度,齐鲁置业在售项目齐鲁涧桥销售业绩良好,基本完成公司年度销售指标要求。”齐鲁置业有限公司营销策划部经理史勇接受《齐鲁周刊》记者采访时表示,如今的购房者大都倾向于改善性大户型和刚需户型,尤其对改善性住宅需求增加。在史勇看来,经过2014年房产整体市场不景气后,楼市已从“卖方市场”变为“买方市场”,以购房者需求为主,经过楼市的“以价走量”阶段后,未来房企的楼盘应重“质”,“区域位置好、配套设施完善、教育资源充足的地段的楼盘仍很抢手,这足以看出房产市场正调整到理性的轨道上。”据此,齐鲁置业在2015年,将开发位于历山路与花园路交汇处的高端项目,“这里区域位置优势明显,多条公交线路串通,老城中心区商圈云集,配套齐全,而最重要的是教育资源丰厚,历下区对于教育减免的相关政策,使位于此区域楼盘住宅价格上涨较快。”史勇说。这一看法也得到了恒大济南项目负责人的认同,2015年伊始,恒大在全国缩减商业地产的扩容,在济南,恒大帝景楼盘项目地处历下区,配套设施完善,仍是济南最高端的房产项目。“如果济南各大开发商再不重视楼盘品质,将会最终被市场淘汰。”该负责人表示。“配套的教育项目会成为未来的竞争点。”在史勇看来,诸多80后买房者为改善性房型的主力购买者,“为孩子最大程度的争取优秀的教育资源,成为他们购买改善性住房购买时的第一考虑指标。”在达成这样的共识后,2015年,齐鲁置业会把“原济南教学仪器厂项目”纳入开发建设阶段,逐渐脱离以“售楼”实现利润激增的受困局面。如果说,2015年整体市场导向“改善性住房”,二手房市场比一手房市场更有优势,然而实际的销售情况并非如此。“再也没有一房多求的状况。”在纬十二路绿地卢浮宫馆小区门口的孚瑞不动产,房产经纪人赵明超告诉记者,改善性住房用户对楼盘的配套设施要求较高,会在长时间里观望多家楼盘,而对价格又反复比较,大都观望,不会马上出手。波动是常态,刚需依旧强劲从一份2月23日―3月1日的房地产市场监测周报来看,济南市商品房批准预售287套,仅新泉城名苑1个项目有新增供应,供应类型为住宅和储藏室。实际上,进入三月,济南的商品房市场并未出现常规意义上的“小阳春”。从2月份网签数量来看,多家楼盘网签商品房不足10套,大多数楼盘成交量均为“个位数”。 虽然上周省城商品房网签量在上涨,但反映出的却依然是去年末的楼市状况。绿地西城区一置业顾问告诉记者,这里所谓的“购买”却不是真正的把房款付清,而仅仅是交纳了订金,“一般交了订金就算卖出一套了,之后会给购房者留出一周到半个月的时间来筹集首付款,缴纳了首付款并签订了购房合同之后,才可以网签。”也就是说,网签与成交在时间上并不同步,故而现在的网签量仍多半是去年年末的“成交”。山东大学经济学院教授李铁岗表示,众多房企都不敢加推新盘,目前整体济南楼盘都在出库存。而在价格上,2015年总体价格偏低,呈现不同程度的“降价”。第一季度,商品房成交量第一的区域依然是历城区,成交均价6738元/?O,成交主力为中海华山珑城、万科新里程和荣盛锦绣澜湾;槐荫区成交量居于第二位,成交均价7862元/平方米,成交主力项目是万科公园里;历下区成交量位于第三位,成交均价10835元/平方米,成交主力项目是万科城。3月5日,国务院总理李克强在十二届全国人大三次会议上作政府工作报告,2015年经济下行的压力仍然在加大,其中特别强调稳定房地产市场。目前多方政策也在积极救“市”,如自3月1日起央行下调存贷基准利率无疑对房地产市场影响力更大,李铁岗认为,这将刺激刚需购房者的购买热情,对于按揭贷款买房的刚需族来说是一大利好,3月份房地产市场值得期待。“从根本上讲,作为一个经济大省的省会,济南市一直是人口净流入城市,人口增幅保持在12%左右,再加上,济南市还是省会城市群经济圈的核心城市,基础设施如路网建设尤其是轨道交通建设的启动,将进一步拓展城市发展空间。综合以上因素,2015年济南房地产市场的主题词将依然是平稳、健康、理性。”市统计局副局长、新闻发言人苑子建说。他进一步表示,“未来济南的房价出现波动也是常态,但幅度不会太大。”房价出现波动其实是一种很正常的经济现象,造成房价上涨的根本动力是不断增长的需求,也就是通常所说的“刚需”。而房子的价格问题实际上就是由供求关系决定的,并不复杂,“如果求大于供,房价就会缓慢上升;如果供大于求,房价就会下降”。“政策盘”,“轨道盘”:刺激楼市的市政利好刺激济南楼市复活,单靠房企的努力已然不能实现。目前,济南市下发《关于实施项目建设两年提升计划加快推进2015年度重点项目建设的通知》,今年起,济南市将利用两年时间,在全市范围内集中力量开展重点项目建设提升活动。该通知称,西部会展中心拟5月开工,新野生动物
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