2015深圳中原深圳房地产市场总结与展望.pptVIP

【 走势总括 】 2012年楼市波动上行 货币政策成催化剂 2011 VS 2012 成交量价走势截然相反 深圳新房供需放量，供求比略有缓解 限购大环境下，市场成交量低位运行 2012波动上行 货币政策成催化剂 2012年深圳市场整体表现：波动上行 货币政策成刚需释放最直接的催化剂，年初始首贷宽松，85折利率优惠再现 传统“金九银十”受到“十八大”召开前不明朗因素影响表现出“旺季不旺”的特点，市场重回观望。“十八大”后市场趋稳，年底呈现小幅“翘尾”行情 2012年与2011年成交走势截然相反 12年新房供需放量，供求比略有缓解 2011年受限价政策和成交低迷影响，市场供应也陷入低迷。 2012年受整体环境宽松和刚需持续放量推动，开发商抓紧时间推盘，获批预售量大增三成 2012新房市场止跌回升，成交量大增35%，供求比略有缓解，从11年的高位下降至1.4 全年新房价格波动爬升，年度均价维稳11年下半年~12上半年刚需支撑，价格维持在2W以内 限购稳固 市场成交量低位运行 二手房价格先抑后扬，12年终接近11年历史高点 【 2012楼市成交特点综述 】 刚需支撑，成交外延，关外成主力 区域规划利好促成交，旧改提升区域价值 价格是刚需决策最敏感因素 刚需成交贯穿全年，改善型需求入市，豪宅陷窘境 刚需支撑，成交外延，区域规划促成交 区域来看，宝安和龙岗两区占8成，刚需支撑，成交向外扩延，关外成主力 受前海规划利好辐射，宝安占据半壁江山。其中，龙华新区规划及地铁利好，片区供应放量，“中心后花园”受刚需青睐 罗湖旧改换新颜，供应放量，成交量近翻番，增幅最大 旧改提升区域价值，罗湖全年价格上涨2成 刚需仍占主导，90平以下刚需户型占七成 刚需支撑 低总价物业受青睐 规划利好提升区域价值 刚需自住需求增加，改善需求加快入市，豪宅陷窘境 限购下，深圳本地客户比例上升，购房客户趋年轻化 行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善 2012年下半年，国内经济低位运行，三季度已见底，GDP仅增长7.4%。 2013年行业基本面温和改善无虞，增速有望稳步回升至8%以上，稳增长的紧迫性下降， 大规模的放松的可能性小，宏观层面将维持中性。 通胀压力缓解 货币政策取向中性偏松 全年的金融政策基本上都是围绕着缓解通货膨胀而进行的，CPI增速趋缓，7月、9月、10月曾一度下降到2%以下，全年CPI均处于比较缓慢增长的态势，通胀压力得到很大程度的缓解，这也为金融政策的预调微调预留很大的空间。 然而外围经济的压力依然很大，热钱正伺机流入国内市场，美国QE4已推出，长期看对国内通胀压力犹存。所以未来货币政策取向中性偏松。 潜在库存依然高企 未来仍需快速跑量 2013年新房市场：供需两旺 量价齐升 限购下供需缺口拉大，矛盾加剧，二手成交量难突破 报价指数翻5番，后市信心稳步回升 市场信心走强，后市预期继续向好 供需极度不平衡+预期向好 ，13年二手价格有望创新高 2013年市场预测 未来两年 供应充足 城镇化扩容 有效需求 价格小幅上涨 成交量稳中有升 房地产市场预期持续向上 调控不放松、货币政策中性偏松. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 13年刚需仍是成交主力，改善型成交趋活跃 2013年宏观环境中性偏松，将促使刚需稳步释放。而龙岗13年供应占到4成，可以预见刚需仍是成交主力。 同时，但是改善型客户成交更为活跃，2011年下半年以来大户型消化缓慢，库存压力很大，开发商仍需通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货；另外，2013年南山、福田供应增加明显，将促使改善型客户加快释放。 2013年预计新增供应区域分布 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与新房的供需矛盾不同的是，二手房的供需呈现完全相反的供不应求 深圳中原放盘量和访客量来看，供需两者的心态变化迥异。 3月随着成交的缓步回升，后市预期转好，限购大环境下，业主惜售心理普遍存在，而访客量 上半年基本稳定，下半年开始明显增加。 预计13年，限购不放松的条件下，供需缺口将继续拉大，成交量将维持现有水平小幅复苏， 难有大突破。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.