第二章 资产评估的基本方法36203.pptVIP

第二章 资产评估的基本方法§2-1 市场法(比较法) 市场法是按照市场的现行价格为标准来确定资产价值的方法 。 其基本思路：通过市场调查，选择一个或几个与评估对象（资产）相同或类似的资产作参照物，分析参照物的构造、性质、新旧程度、地区差别、交易条件和成交价格，并与评估对象一一对照比较，找出两者的差别及差别反映在价格上的差额，经过调整，计算出评估对象（资产）的价值。 其基本计算公式： 应用此方法的关键是选准参照物及其价格，并准确 分析确定参照物的差异调整。 参照物价格由其造价、质量因素和供求关系确定。 差异调整应考虑时间因素、地域因素和功能因素。 见P21。 市场（比较）法的应用条件： （1）充分发育、活跃的资产市场； （2）资产的有关指标、技术参数等资料可以收集。 市场法简单、便于操作，随着资产交易市场的不断 发展和完善，该方法应用会更为广泛。 §2-2 成本法（或重置成本法） 成本法是按照被评估资产的现时重置成本扣减其各 种损耗价值来确定资产价值的方法。 应用此方法的关键是准确测算重置成本和各种损耗。 其计算公式： 资产评估价值=重置成本—各种损耗贬值 =重置成本—（实体性贬值+功能性贬值+ 经济性贬值） 或 资产评估价值=重置成本×成新率 公式中各项指标的估算： 一、重置成本及其估算 1.重置成本的含义 重置成本（或重置全价）是指购买一项全新资产的与被评估资产相同的资产所支付的最低金额。重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用原有相同材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建资产 所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准 、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的 全新资产所需的成本支出。 在选择重置成本时应优先考虑更新重置成本。 2.估算方法 （1）重置核算法（或直接估算法） 按资产成本的构成，把现行市价计算的全部购建支 出按其计入的形式，将总成本分为直接成本和间接成本。 直接成本：直接构成资产成本支出部分； 间接成本：建造或购买资产而发生的管理费、总体 （制图）设计费等项目指出部分。 见P24图表2-1 间接成本的计算方法 按人工比例计算： 按单位价格： 间接成本=时耗工时×工时单价 =工作量（工.日） ×单位价格/工.日 按直接成本百分率： 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的百分率 （2）物价指数法 该方法是根据资产的历史成本（资产原值），通过 现时物价指数确定其重置成本。 其计算公式： 注意：资产的历史成本应是合理发生的成本； 物价指数是评估基准日该资产类别或个别物价 指数。 P24例2。 （3）功能价值法（或生产能力比较法） 该方法是以生产相同产品的同类或相似的全新资产 为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被 评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。 其计算公式： 见P25例3。 功能价值法是假设资产的成本与生产能力成线性关 系，当不存在线性关系时，则采用规模经济效益指标法。 （4）规模经济效益指标法 规模经济效益指标法的计算公式： X—取0.4~1。X是一个统计数据，如加工业为0.7