第五章房地产评估试题.ppt

第五章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 （一）土地的自然特性 位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性 （二）土地的经济特性 供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性 二、土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格 三、房地产的特性 （一）位置固定性 （二）供求区域性 （三）使用长期性 （四）投资大量性 （五）保值与增值性 （六）投资风险性 （七）难易变现性 （八）政策限制性 四、房地产评估的原则 （一）最有效使用原则 （二）合法原则 五、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 （二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。 （五）其他价格类型。 二、房地产价格的特征 （一）房地产价格是权益价格 （二）房地产价格与用途相关 （三）房地产价格具有个别性 （四）房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城 市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路 房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 有限期： 二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用 五、计算公式 三、净收益 （一）净收益的含义 净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。 （三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出 四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系 （二）求取资本化率的方法 1．纯收益与售价比率法。 评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。 2．安全利率加上风险调整值法。 首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率，通常银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。 3．各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小 （三）资本化率的种类 1、综合资本化率 2、建筑物资本化率 3、土地资本化率 五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类