当前房地产政策走势分析(中原地产426).pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 珠海中原市场研究部 ZhuHai.04.2011 2011年房价调控目标解读 调控政策对楼市影响 “重量级调控”必然会对市场产生“重大影响”。 从2010年至今的四次大调控看，重大政策的”诞生”，将会使得市场多方呈现观望态势，这种观望态势会持续1—2月，甚至长达3个月之久，但当这种观望被一方打破，市场将会出现“井喷式”爆发。 “限购令”成为史上“最严调控政策”，造成目前市场观望态势严重，预计这种态势会将持续2—3个月。 2010.1 国十一条 2010.4 国十条 2010.9 国五条 2011.1 国八条 小观望 大观望 小观望 大观望 五个月 三个月 四个月 2011年房价调控目标：与GDP挂钩，基本保持在10%左右。 截至“国八条”约定的期限3月底，全国675个城市：608个城市公布年度新建住房价格调控目标，49个城市未能按期公布调控目标，公布调控目标的城市占90%。 问责制是否成为纸老虎，模糊的概念对地方政府有多大威慑？？ 从目前各大城市出台的2011年房价调控目标看，基本都与GDP或人均可支配收入挂钩，涨幅基本在10%左右。 长春：唯一一个城市提出“房价收入比”：新建住房房价收入比（住房套型标准按60平计算）控制在5.8以内。 北京：在各个出台的调控目标中，唯有北京提到“降”字，且是“稳中有降”。 12% 低于人均可支配收入和Gdp 沈阳 14%、10% 不超过9%，低于GDP和人均可支配收入水平 兰州 14%、10% 不高于GDP和人均可支配收入 西安 10% 低于城镇居民人均可支配收入水平 海口 13%、10% 不超过GDP和人均可支配收入增长水平 太原 —— 不超过GDP增长率；不超过城市职工收入增长率；不超过城市人均收入增长率 重庆 10% 涨幅低于GDP 深圳 11% 涨幅低于GDP 广州 8% 低于GDP和人均可支配收入增长率 上海 预期GDP 增幅 调控目标 城市名 部分城市调控目标 —— 不超过人均可支配收入增幅，低于10% 银川 12% 低于人均可支配收入增长水平 济南 11% 不高于GDP 珠海 13.76% 不高于2010年全国平均值 贵阳 16%、13% 不高于GDP、人均可支配收入 合肥 13%、10% 低于gdp 和人均可支配收入 昆明 10%、13% 不超过GDP和人均可支配收入 郑州 预期GDP 增幅 调控目标 城市名 部分城市调控目标 表明中央政府对房价调控的决心——不达目的，誓不罢休！ （房价调控成了温家宝、李克强的口头禅） 成为抑制各城市房价过快上涨最有实效的举措； 地方政府责任制，加大了地方政府压力，政策调控效果会更加明显； 欲大幅增长的楼盘将明显受阻； 高档商品房价格上报难度可能会加大； 价格调控目标+一房一价的结合，将改变一些楼盘的营销策略。 价格调控目标意义 针对各地公布的房价调控目标，住建部近日发出通知，要求已公布本地区房价调控目标的城市听取社会意见，酌情调整已发布的调控目标。 广州率先表态：广州房价调控目标较合理，年内将不会再次调整目标。 率先表态：调控目标合理，信心十足？？ 经历了2009年、2010年房价的爆发式增长，房价已超出了居民的合理价位，在此基数上的房价涨幅目标调控是否对调控的本质有偏离？各大城市制定的房价调控目标是否会成为投资客对市场涨幅的预判？ 各地方政府用一个富有有弹性的概念应对：一是地方政府尽量避免“被问责”；二是无法接受对土地财政的依赖。 各方对调控目标的反应 市场辐射范围？？市场的开放性？？ 一个区域的房价体现的不仅仅是本区域内购买力，更体现的是市场辐射外围内的购买力与房价的合理性。 房价调控目标的合理性？ 限购令的合理性？？ 调控的根本目的是围绕“民生”，解决住房问题。这种一刀切的合理性？如何退出市场？？ 激活市场空置房？加大住房供应？商品房居住功能的回归？？ 市场销售周期规律： 市场热销期：1、5、10月份，房展的推动。（假期成为楼市的热销的一个推动力） 1月 5月 10月 重大调控出台时间分析： 市场热销期恰恰也是房价最容易上涨的时期，也是检验调控政策成效的最佳时期，这个时期更容易成为重大调控出台的时期。 一年内的1、5、10月份的黄金时期能够大体反映出一个区域