房地产开发商赠送面积的方法.ppt

一、纯“赠送”的空间 8、设备间大变身 ☆设备间是不计入建筑面积的。将原本属于室内空间的区域用玻璃墙分隔，设上一道假地梁，变成“设备间”，待装修时将地梁打掉，设备间立刻变身成为一个房间。 * * 面积达10㎡的“设备间”，不计入建筑面积。经改造，假的地梁被打掉，空间延伸，可以做成一个书房。 一、纯“赠送”的空间 9、“花架”破解“禁偷令” ☆2006年，“偷面积”的发源地——深圳颁布了《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》（俗称“禁偷令”），制定了新的建筑面积计算方法，规范了住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。但聪明的开发商很快就有对策：你 禁的是板，我偷的是架。原来，禁偷令只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成的“板”的构件上做出相关规定。破解“禁偷令”的方法确是利用构架大做文章。如下户型图可看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，开发商将负责在验收后统一搭好楼板，隔成房间。 * * N+2户型，花架变房间、阳台变餐厅， 2室1厅变身4室2厅 二、“抢”得一半面积的空间 1、超大入户花园和阳台 ☆入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间! ●注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。 * * 超大的入户花园，可改造成餐厅+一个稍微小点儿的入户花园 * 此种户型的最大亮点在空中花园，其位置并不在入户或者阳台处，而是相当于一套普通住宅的其中的一个房间的位置，而且空间十分方正，装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于阳台，只算一半建筑面积。 * 此种户型拥有大型景观阳台和工作阳台。有大约10㎡的方正空间可以用来做书房影音室、健身房或儿童房。这个大阳台使房子活生生的多出了一个功能房。可见，其阳台就是专门针对偷面积进行设计的。 * 此户型建筑面积约105㎡，增加面积约33㎡，采用综合性“偷”术，一室一厅变三室二厅。 三、总结 ☆“偷面积”是开发商进行户型创新、增加竞争力的好方法； ☆能让消费者真正感到实惠的，并不是过大的室外露台，而是尽量争取户内使用面积； ☆“偷面积”户型也存在着一定的负面效果；赠送的面积越多，单价相对也会越高； ☆若能处理好厉害关系，巧妙应用各种“偷法”，实为开发商增加产品种类，破解小户型数量限制，提高销售单节的好方法； ☆当前建筑面积测量规范日趋严格，“偷面积”难度渐增，户型创新，“偷”并非唯一出路。 * 房地产行业赠送面积的方法 ——户型创新手法简析 * 目 录 1 前 言 2 “纯”赠送的空间 3 “抢”得一半面积的空间 4 总 结 * 何谓“偷面积” “偷面积”是建立在合理基础上的一种争取多一些面积的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。 “偷面积”是一种户型创新。想在90平方米以下的户型建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有挖掘各种不增加建筑面积，确能提升使用空间的设计手法。 * 为什么要“偷面积” ①在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化将很难体现，使产品缺乏竞争力； ②“免费赠送”的空间对客户有相当的吸引力； ③早期“二合一”的做法遭遇“二套房”政策阻击，且建安成本高。 * 怎么“偷面积” 主要有两大种类，10种“偷”法： 1、纯“赠送”的空间 ◆露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、 可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建筑面积的空间； ◆按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积 2、“抢”得一半面积的空间 ◆阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将其封闭成为室内房间。 * 一、纯“赠送”的空间 1、赠送大露台、挑高阳台或入户花园 ☆无盖的露台通常采用退台的方式，上盖高度达到或超过两个层高的阳台或入户花园也是为露台，均不计入建筑面积； ☆有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。 ●注意事项：退太式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露