尾房地产调盈亏平衡分析.docVIP

实验报告一：房地产项目的盈亏平衡分析 实验学时：2 实验日期：11.04 实验要求：要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制，能够熟练运用理论对具体的房地产项目进行盈亏平衡分析；理论原理掌握扎实，且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际能力。 实验内容： 盈亏平衡分析法原理如下： 定义 对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即： 　　 产品销售利润＝？ 　　 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而　　 产品销售收入＝？ 　　 产品销售成本(总成本)＝？ 2.线性盈亏平衡分析假设条件　　 产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。　　 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。　　 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。　　 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。　　 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。①线性盈亏平衡点的计算方法　　 用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。　　 假设某房地产开发企业年固定成本为F，单位可变成本为V，单位产品价格为P，单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为x，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为Q，销售收入为y1，销售税金和附加费为T，产品总成本费用为y2，根据上述假设条件，则：　　 y1=Px?　　 y2?＝Vx + F+ T 　T=tx　　 如能达到盈亏平衡，则：　　 y1?＝y2　　 即有Px = Vx + F+ T　　 于是得到　　??　　 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是：　　 房地产产量表示的盈亏平衡点?图4-5-2 线性盈亏平衡分析图 ②线性盈亏平衡点的分析评价　　 由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征：　　 达到较低产量时可以保本。　　 赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。　　 项目有较高的竞争能力。　　 项目的抗风险能力大。 3、盈亏平衡点的计算方式 三个方面的盈亏平衡计算方式： （1）销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000（单位：元/平方米） （2）销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点（单位：平方米） （3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）  大家具体自己提炼 盈亏平衡分析法的具体运用： 【例题1】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为多少平方米？ 【例题2题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为多少平方米？ “六心”服务评定标准 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养和激励，引导员工纠正自己的工作态度和提高自己的服务质量。 （2）规范员工的服务态度，提高顾客的满意度，使得产品的服务质量深入人心。 （3）为员工的岗位动态管理、薪酬激励、职业发展提供客观依据。 3、“六心”服务评定的原则 坚持客观、真实、公平、公正的原则 4、“六心”服务评定的内容 “六心”服务评定将采取逐级考核制，一般店员由所在店铺的店长考评，各个店长由店务执行经理考评，最终由市场营销部总监对员工的“六心”服务评定结果做出认定并交由总经理签字确认。 （1）信心：不仅要对自己有信心，而且要对我们公司、我们的产品有信心，首先要告诉自己，我是能做好这件事的。要使自己的个性充分发挥，强调自己与众不同，并把这种原则运用到产品上，我们公司的产品是最好的，它有其它公司无法比美的优点。它能给顾客带来一种享受，有了这种信心才能在自己的言谈举止中得以流露，在