1 房地产开发中的规划管理现状.docVIP

1 房地产开发中的规划管理现状 为了全面深入了解房地产开发中的规划管理现状，我们历时几个月，对广东省内各个城市的大小100多家房地产企业进行问卷和实地调研，对一些特别案例进行详细访谈，并走访了相关政府部门。通过全面调研，我们认为，广东省房地产开发中的规划管理主要存在以下几方面问题。 1．1 规划编制滞后于房地产开发 从调查看，各地政府对其管辖的城市的总体规划比较重视，基本都编制了城市总体规划，但由于受城市总体规划审批权限的影响，很多城市多年前所编制的总体规划至今未获批准，加之近年来一些地方行政区划的调整及社会经济的发展变化，己编制的总体规划已不适应城市建设的需要。而城市特别是一些经济高速发展城市的新开发区域，其分区规划和控制性详细规划明显滞后。一方面是房地产业的快速发展，另一方面是城市规划的滞后，带来的结果是城市规划对房地产开发的指导作用有限，出现了“房地产开发引着规划走”，“房地产开发迫着规划变”的局面，这种由市场所推动的缺乏城市规划指导的开发，带来的后果是市政配套的先天不足，小区配套的重复建设，开发商与政府角色的错位。如广州市南部的华南板块，这里聚集了10多个占地上千亩的大型住宅小区，这些小区的开发基本上是缺乏城市规划指导的各自为政的开发，即开发先行，规划在后，其结果就是整个区域缺乏应有的医疗、教育、文体及交通等公共设施的配套，开发商被迫配套“公建”设施，造成开发商办“社会”的现象。如每个小区为了解决业主的上下班问题都只好配备楼巴，但随着业主的不断增加，楼巴越来越无法满足业主的需要，造成业主与开发商矛盾加剧。此外，为了解决业主子女教育问题，很多小区都由开发商投资兴建学校，学校的管理一般采取“民办公助”的方式，学费高昂，平均中学生一学年每人在1．8-2．5万元之间，是普通公立学校(平均278元／学期)的32-45倍，很多业主由于无法承担如此高昂的学费而转投市区的公立学校，从而造成小区资源的浪费。 1．2 规划变动问题较为突出 各地的房地产开发中，都不同程度地存在着规划变动情况，主要体现在两方面； 1．2．1 开发企业变动项目规划 开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标(如容积率)及规划设计方案。开发企业变动项目规划一般须向政府规划部门申请报批，获批准后方能变动规划。能否获得政府批准一方面取决于现有的城市控制性详细规划，另一方面受人为因素的影响较大，谁的能耐大、影响大，变更规划的可能性就大。在项目规划的变动中，一些开发企业不告知业主，使业主因规划调整而承受较大的经济损失。此外，也有一些开发企业有意向业主隐瞒规划，如故意将政府己规划的将经过小区的城市道路暂做成公园绿地。 1．2．2 政府变动规划 政府变动规划的原因各地有所不同，有的是因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整；有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。在我们所调查的企业中，有18．57％的开发企业所开发的项目因政府规划的变动而损失惨重。从各地规划变动情况分析，政府规划变动及其造成的影响主要体现在以下几方面： (1)因城市道路的修扩建而影响项目规划。一种情况是新规划道路穿越开发项目，造成开发项目用地减少，且由于噪声及空气污染导致开发项目价值下降；另一种情况是城市道路扩建使道路两旁的开发项目退缩用地红线造成项目用地减少。两种情况造成的损失政府一般不给予补偿。 (2)因城市市政及公共配套设施建设的需要，变更开发项目用地性质，由此造成的企业前期费用的损失，政府一般不考虑补偿。 1．3 政府内部以及与企业在规划管理上缺乏信息沟通 总体而言，各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面，还存在不足，主要表现为政府内部管理的不协调、缺乏信息沟通和政府与开发企业的信息不对称。政府内部管理的不协调一方面是部门之间的利益关系所致，另一方面在于部门信息不沟通，而带来的结果就是管理上的混乱。如深圳某小区项目，政府规划管理部门已在该项目用地上规划修建城市快速干道，规划方案已充分酝酿，准备报给规划委员会审查之前几天，土地管理部门却将该地块出让给开发商。而政府与开发企业的信息不对称主要表现为开发企业较难从公开的渠道获取政府规划编制、决策及管理方面的信息，政府和开发企业在城市规划、建设和房地产项目开发管理上缺乏信息沟通。 2 房地产开发中规划管理问题成因分析 2．1 现行的规划管理制度与市场经济机制不相适应 首先，从城市规划编制到城市规划管理再到城市建设开发，基本上是由城市政府独家运作，这一封闭运行的制度已不适应市场经济条件下的城市建设。必然导致规划的公平性、科学性、法律性难以体现，影响规划的实施和管理效果。 第二，城市规划行政体