2011年前三季度宏观经济、标杆地产企业动向及广佛房地产市场剖析.docxVIP

?目 录　第一部分————中国宏观经济　1、 GDP指标　2、 财政收入　3、 货币供应情况　4、 宏观房地产市场　第二部分————标杆地产企业动向　1、 龙湖　2、 万科　3、 保利　4、 中海　第三部分————广佛房地产市场　1、 广州　2、 佛山　第一部分 中国宏观经济　　从目前已经公开的数据看，今年1到9月，中国宏观经济继续保持高速发展的势头。　1、GDP指标　截至10月18日，国家统计局前3季度的GDP数据。1至9月我国GDP为32.07万亿，以当年数据计，较去年同期的27.02万亿，增长18.7%，经济维持高速增长。必须要注意的是，国家统计局公布的以可比价格计算的增长率数据仅为9.4%，仅为以当年价格计算的增长率的一半。这一数据非常的耐人寻味。这意味着在统计局看来，真实的价格上涨指数为8.5%，远远高于官方通过各种加权平均手段调整出来的CPI（消费者价格指数）数据6.1%。　分产业看，第一产业增加值3.03万亿元；第二产业增加值15.48万亿元；第三产业增加值13.56万亿元。　作为拉动经济增长的最重要的方面，固定资产投资21.23万亿，同比增长25%，远远超过GDP增长率，这显示我国在经济结构上，仍体现出鲜明的投资拉动型特征。　　2、财政收入　2011年1-9月全国税收总收入完成71292.18亿元，同比增长27.4%，税收增长幅度远远超越GDP的增长幅度，国人的税务负担在毫无疑义的进一步加重中。近10年来我国的税负水平加重了一倍，目前看来，这一趋势将继续。　从单项税种的增幅来看，土地增值税收入大涨，涨幅达到74%，为所有税种增幅第一。这意味着土地增值税正式征收两年之后，随着大量的地产项目进入该税种的结算期，逐渐成为我国政府的主要税源之一。　　3、货币供应情况　九月份M2（广义货币供应量）达到78.74万亿，相对于去年年底的72.58万亿，仍然增长了6.16万亿，增长率为8.5%，与中央默认的物价上涨指数相同。必须要注意的是，这种货币增加的情况，居然是在前所未有的严厉的货币紧缩政策的前提下实现的。按照常理，在存款准备金达到惊人的21.5%之后，由于杠杆效应的消失，M2必将立竿见影的下降，但我国竟然可以实现逆势上升。这只能归结于印钞机的作用。　截止9月末，我国外汇储备达到3.2万亿美元，对比去年年底的2.8万亿美元，增长了14%，预计全年增幅将接近20%。大幅度增长的外汇储备造成的外汇占款，也是我国广义货币供应量不断放大的原因之一。　　4、宏观房地产市场　前三季度我国商品住宅销售面积达到6.36亿平米，销售金额3.27万亿，销售均价5141元/平米。今年前三季度的季均销售面积2.12亿平米，预计全年销售面积将达到8亿平米的规模，全年销售均价预计将维持在5150元左右，对比一下去年全年的销售数据：销售面积9.3亿平米，销售均价5030元/平米。销售面积出现一定下降，而销售均价较去年的增幅仅为2.4%。在通货膨胀率超过6%的情况下，这种2.4%的价格增幅实际上意味着房价的实质性下降。今年以来中央政府限购、紧缩银根、提高首付比例和贷款利率，种种几乎重回计划经济时代的调控政策，虽然对销售面积未造成很大的影响，但确实有效遏止了房价上涨.第二部分、标杆地产公司动向　　1、龙湖地产（00960.hk）　截至今天龙湖尚未公布其前三季度财报，现在仅有其上半年年报。根据该半年报显示，龙湖地产今年上半年总资产为人民币886.5亿，其中总负债706.1亿，净资产为180.4亿，资产负债率79.7%，龙湖的短期负债（即流动负债）为491.8亿，占总负债的69.7%。我们必须知道：造成上市地产公司短期负债率较其它类型的公司偏高的原因，在于“预收款项”一项。根据上市地产公司会计准则，预售房屋的收入必须在交楼后才能确认为收入，在交楼前会被计入短期负债中的“预收款项”，该项并非真实负债。龙湖上半年预收房款348亿，扣除该项后，龙湖的真实短期负债仅为143.8亿，其中银行等一年内到期借款仅为44.8亿。上半年龙湖的账面现金结余为121亿。整体而言，在扣除“预收房款”因素后，龙湖的真实资产负债率为66.5%，其财务状况较为健康。　1-9月份龙湖销售额282.5亿，季均销售额94亿。预计全年销售额能达到370亿的规模。对比去年的年度销售额333.2亿，年度销售额增长预计为11%。　土地储备方面，龙湖今年仅在上海取得一个巨型项目。其于8月3日在上海购得118亩综合商业地块，容积率3.7，总计容建筑面积29万平米，总地价高达30.5422亿。需要注意的是，龙湖近期取得的均是巨型项目。它于2010年10月和12月在烟台和北京各取得一宗土地，地价分别为34.2亿和34.8亿。　　2、万科（000002）　万科已公布前三季度财报。今年1-9月份万科总资产2832亿