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休闲农业地产——休闲农业与地产的完美嫁接（上）?谢芳芳/李关平?20世纪90年代以来，中国休闲农业迅速发展。2010年7月，北京市正式发布实施《乡村旅游特色业态标准及评定》，提出“全力塑造北京标准的良好品牌，不断提升首都的科学发展水平”的要求。各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高，中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要议程，国家出台土地扭转等相关政策，农业、农村和农民将获得新的发展空间。同时，伴随着旅游和地产这两大行业的不断发展，在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的，结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。如何使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为一个新的亮点。休闲农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点。?一、休闲农业地产概念?1989年，台湾大学通过系统研究，正式提出“休闲农业”的概念，并将其内涵概括为：农业与旅游结合在?一起，利用农业景观和农村空间，吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力。?二、休闲农业地产类型?休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下5种：（1）以农家乐为基础的地产开发?农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将成为农家乐开发的新潮流。?（2）以农业观光园为依托的地产开发?农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。?（3）以古村落为依托的地产开发?古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以仍然保留以前鲜活的生活方式为最佳品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。已有很多地产商开始在这上面做文章，如以西递、宏村为代表的徽文化特色古村内租售给外来游客居住度假、休闲体验的古民居和江南水乡水镇很受欢迎。?（4）以景区为依托的地产开发?景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，如环黄山游憩带上的各类养生、养老度假物业，太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、乡村客栈等；另一种是与景区融合进行地产开发的项目，如丽江古城，酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。?（5）以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发?随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。中央连续4个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。如卖别墅的同时，卖一块地。再如在市场发育的过程中形成了教授村、画家村这些专业村，既成为乡村发展的特色，也成为特色旅游点。?三、休闲农业地产产品及开发模式?1、民宿型?民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生