房地产抵押价值定从义的分析与补充建议.docVIP

房地产抵押价值定义的分析与补充建议 ?2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）（以下简称《通知》），《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）作为附件同时发布，并将于2006年3月1日实施。《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。本文将笔者对该定义内涵的理解以及定义中存在的矛盾问题进行简单分析，并提出补充建议。 一、抵押价值涵义的变化 对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。 中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中在关于抵押价值的定义分析[1]中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。进一步又从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的