物业工程部管理手册..doc

前 言 为进一步做好物业管理工作，确保设备安全、高效运行；实现物业项目设施保值、增值，创造良好的生活、居住环境。我公司秉承香港裕展物业管理公司多年从事物业和工程管理的经验，根据北京市房地局颁布的《房屋及其设备小修服务标准》、《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，制定《工程部工作手册》，用于规范工程部的工作，明确工程部保养、维修工作的任务和责任，便于工程技术及维修人员遵照执行。《工程部工作手册》主要包括：第一章：运行、维修管理, 第二章：：：：：。96%， 零修合格率99%，返修率1%； 维修的及时率98%、 维修服务公约： 热情服务、礼貌待人。对业主要热心，听取意见要虚心，解答问题要耐心。 维修工作要细心、及时、不推不拖，小修不过夜，土建零修三日内完成，紧急报修实行24小时服务。 深入业主宣传物业公司服务管理规定，听取业主意见、建议，不断改进维修服务工作。 秉公办事，不吃请、不受礼、不抽业主烟，遵守公司各项规章制度。 不准与客户有任何形式的个人交易行为； 不准向客户索取小费或借钱借物； 不准向客户推销商品； 在小区内行走不准穿拖鞋、短裤，不准勾肩搭背，工作期间不准赤膊、光脚、敞胸露怀等不文明行为，不准大声喧哗，影响客户； 不准擅离工作岗位，不准迟到早退； 不准在工作时间内办私事，聊天等怠工现象； 不准在上班期间吃东西、下棋、嚼口香糖等现象； 不准在公共场合及客户家中抽烟； 不准在上班时间打私人电话； 不准在上班前、上班中喝酒； 不准留长发、蓄胡须、衣冠不整现象； 不准无理取闹、打架、斗殴、辱骂客户或员工； 不准擅自持有危险品； 不准有损害公司利益和形象的任何行为； 礼貌用语： 您好 请 请讲 谢谢 再见 您请 劳驾 对不起 没关系 别客气 打扰您了 麻烦您了 您别着急 您慢慢说 给您添麻烦了 让您费心了 有话慢慢说 非常感谢 请留步 请考虑 请稍等 您慢走 欢迎您再来 有事您打电话 请您担待 欢迎您（感谢您）给我们提出宝贵意见 第二节 组织机构和岗位设置 工程部组织机构图： 二、岗位设置： 经理1名、副经理1名、工程主管1名 工程助理1名 工程领班：1名 专业技工：若干 第三节 工程人员岗位职责 工程部经理： 在总经理领导下负责小区物业设备的正常运行与维修，组织管理各专业完成工作任务,并对总经理负责。具体职责为： 负责小区房屋建筑、公共设施、机电设备等技术管理工作。 负责制定本部门各项管理制度及应急措施。 负责对工程外包项目总体控制管理和维修工作的检查指导。 负责制定小区设备设施大、中修计划，并报总经理审批。 负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作。 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。 负责审核各部门提交的材料采购清单。 负责本部门招聘新员工的面试工作。 负责本部门员工的培训及考核计划的确定。 负责领导交办的其它工作。 二、工程部副经理： 在部门经理的领导下，负责小区日常工程维修及员工管理工作。 负责参与本部门日常维修工作计划的制定、落实及组织实施。 参与本部门各项工作的检查、监督、指导。 负责参与各种责任事故的调查分析及处理。 负责工程分包和设备大、中维修项目的具体组织实施。 负责组织调配工程维修人员、设备及工具。 负责领导交办的其它工作。 三、工程主管： 对工程经理负责，做好工程人员和设备设施的管理。 负责制定设备、设施月度和年度的备品、备件计划，定期上报工程经理审核，按计划组织实施。 认真执行工程经理的指示与交办的任务，忠于职守、以身作则。 加强下属员工专业技术培训和专业设备管理，制定设备操作规程，提高员工工作效率和工作质量。 认真做好本职工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任。 负责处理管辖系统设备发生的各类问题，并做好各专业之间的配合工作。 关心员工、爱护员工，及时了解员工情况，做好工程经理的助手，协调好各部门工作。 勤巡查，发现问题及时向工程经理汇报，并执行工作安排。 搞好团结，加强专业班组管理以及与其它部门之间的联系。 完成上级领导交办的其它工作。 四、工程助理 工程助理接受部门经理直接领导,负责工程技术资料的管理和日常内务工作： 努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达； 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格； 负责工程