第三章资产评估的程序与基本方法[81p].pptVIP

第三章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序 第二节 成本法 第三节 比较法 第四节 收益法 第五节 资产评估方法的选择 第一节 资产评估的程序 一、资产评估程序的概念、分类、作用 1、概念：资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估报告的系统性工作步骤 2、分类 （1）狭义：起始于接受业务委托，终止于提交报告书 （2）广义：起始于承接业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于提交报告书后的资产评估文件归档管理 3、作用 （1）规范资产评估行为，提高资产评估业务质量，维护资产评估公信力 （2）是相关当事方评价资产评估服务的重要依据 （3）是资产评估业防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段 二、资产评估的基本程序 1、资产评估项目的接洽 （1）明确资产评估基本事项 委托方与相关当事方的基本情况；评估目的及报告的期望用途；评估对象基本状况；确定价值类型及其定义；评估基准日；评估限制条件和假设；确定是否承接项目（项目风险评价、专业胜任能力评价、独立性评价）；等等。 （2）签订资产评估业务约定书（合同） 双方名称及住所；评估目的；评估对象及范围；评估基准日；价值类型；评估报告（提交时间与方式、使用者及使用方式）；评估费用（总额、支付时间及方式）；当事人权利义务；违约责任与争议解决；约定书的履行、变更、终止；签约时间等等。 2、资产评估项目的管理 （1）组建资产评估项目小组——可省略 按评估项目规模、复杂程度等确定 （2）拟定资产评估的工作计划（方案） 评估的技术路线、方法；需要收集的资料和收集渠道；评估风险（评估精度要求、风险评价、控制措施）；评估对象的性质、行业特点及发展趋势；评估对象的资产结构、类别数量、分布；预计所需的时间和费用；工作步骤、人力安排、进度安排；评估人员专业能力及经验；评估途径和方法选择；疑难问题与专家利用等。 3、资产评估项目的执行 （1）收集与资产评估有关的资料 产权证书等法律文件、技术资料、相同相似资产的市场供求与交易信息；行业信息等 （2）待评估资产的清查核实和实地查勘 签订资产评估约定书后，一般应向委托方提供资产清查评估登记表，在委托人填表自查基础上进行现场查勘资产存在性、合法性、完整性、产权状况、技术状况、新旧程度、运行质量、技术状况等 （3）评估假设条件、价值类型及评估标准分析 根据此前掌握的评估资料和具体情况，对评估假设、价值类型、评估标准在相关性、恰当性、合理性等方面进行必要的分析、调整， （4）选择评估方法并进行估算 市场法、收益法、成本法等基本评估方法，以适用性优先来选择。 不采用某种评估方法或采用两种评估方法，都应予以必要说明。 在形成初步评估结论基础上，还要对信息资料、参数数量与质量等进行综合分析，形成评估结论。 （5）编写资产评估报告 根据《资产评估准则——评估报告》，《国有资产评估报告指南》 内容为：委托方、产权持有方和其它的评估报告使用者；评估目的；评估对象及范围；价值类型及定义；评估基准日；评估依据；评估方法；评估程序实施过程及情况；评估假设；评估结论；特别事项说明；评估报告使用限制的说明；评估报告日；签章。 4、资产评估项目结项 （1）与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 在提交报告之前，可以与委托方等进行必要的沟通，听取意见并引导其合理的理解评估结论；评估人员应以恰当的方式提交报告，办理费用清算等手续 （2）资产评估工作的底稿归档 《资产评估准则——工作底稿》（2007）分为两类： 管理类工作底稿：项目洽谈、评估约定书、评估计划书、客户信息表、评估汇总表、资产评估报告书等 ； 操作类工作底稿：现场调查、收集评估资料，评定估算时所形成的工作记录及相关资料等。 归档存放目的：应对项目检查、法律诉讼和总结提高评估业务水平 第二节 成本法 一、成本法的概述 1、概念 是待评估资产在评估基准日的重置成本，扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法 基本思路：重建或重置被评估资产 首先，计算重置成本，即评估基准日的市场条件下，重新购建全新的被评估资产的全部耗费（费用）， 然后，减去各项损耗（贬值）：因使用磨损和自然力作用而产生的实体性贬值、因技术进步而产生的功能性贬值、因外部环境变化而产生的经济性贬值 评估价值 = 重置成本 － 各项损耗 =重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 = 重置成本×成新率 “折旧” ≈ “损耗” 或“贬值” 2、成本法的基本前提 （1）被评估资产处于继续使用状态或假定处于