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拉萨茶业投资分析方案（简） 一、市场前景分析 拉萨市场对茶叶需求较高竞争很弱，没有大的茶行业竞争对手，若以领先的产品，富有创意的营销策略，整合地方人脉资源，运用差异化的经营模式进入，成本较小，回报较高，且具有很快成为业内市场领先者，脱颖而出做第一名的市场机会，所以非常值得投入。 经过初步考察比对，拉萨零售市场（相对成都）茶叶平均10倍利润，茶具4—6倍利润，茶水95%利润，同行业基本处于低层次同质化竞争阶段，无论店面形象、服务意识还是专业水平和茶文化知识都非常欠缺，这在发展高端客户与团购时，是这些店无法维护和扩大客源的致命弱点，所以成长非常慢。 前期进入的茶叶店基本是单店散茶批发零售经营，守店等客上门为主；没有市场意识和渠道观念，也没有得到或借用任何大型茶业公司的资源，为具有厂家、产品、经营、管理、关系、渠道等综合资源的后来者留下了巨大机会。 二、赢利模式选择与收益预期 1、参考“成都天福琴台店”经营方式，卖茶为主服务为辅(天福琴台店年销售额约600万)； 2、借助厂家资源，进行渠道建设，经营方式多元化，以点带面（即经营一个店辐射一大片的模式） 3、目前单店经营最核心的问题——选址已经解决（德吉路中段的这个店口岸优势明显，420平米的店面积足够大，可以容纳兼顾零售、批发、团购、服务、配送、分销等功能需求）； 单店正常经营预估日销售额为5000元\天； 经营规范后月销售额预期不低于15万\月； 全年（第一年）预估单店总营业额180万以上； 4、渠道建设以拉百百货及其旗下的百益连锁超市为主，辅以拉萨市区内各茶叶专卖店、烟酒专卖店、小型终端超市等分销，渠道建设分阶段进行，并紧密结合厂家资源共同成长充分借力借势，收益另计； 三、资金投入分析（单店总投入60——80万元） 公司注册费：1.5万（100万注册资金的小规模纳税人水平；也可以个体工商户方式申请办理，即可以省去此笔费用；股东之间另行签订股份合作协议书） 租金——合：14.28万元《3.57万元/月*4（季度交租，押一付三）》 目前每平米租金尚未明确，假设每平米约85元*420平米=3.57万元/月； 注：租期和交租方式及装修期未确定，其中租期和装修投入密切相关，租期长装修选材相对满足更长承租期质量要求，材料投入费用同比例增长，即租期越长每平米投入越大。 而交租方式与投资总额相关，季度交租比一年、半年交租压力更小，季度交租则可以从营业额中滚动支付，对投资人的首笔资金要求相应下降。 装修——30万元 轻装修重装饰原则； 形象门头及招牌单独设计装修约4万元； 软装饰（书画及文化摆件等，装饰并可销售）5万； 包括墙面、地面、整体布局（2个包间4个卡座2个品茶台）、陈列柜架、灯饰、品茶桌椅凳几（印尼粗藤套装2200×8）、泡茶工具（８套×1000元＼套）等，按照平均每平米投入500元计*420平米=21万元（详细清单等投资人确定后拉明细表）； 产品——9.22万元 经营产品主要分三大类： 1、茶叶（满足市场主流需求的几个类别的产品，如：绿茶、花茶、铁观音、藏差、普洱、争取获得厂家支持，先铺货月销实结，除少数品类其他大部分可以找厂家支持，现金采购茶叶的金额预计不超过5万）；、 2、茶具（市场行情多为现款进货，但可以采用多品种少量或试销退换方式，预计约3万元）； 3、茶食品（茶点丰富可以实行下午茶方式经营，情况同上，预计1.22万元）； 设施设备——5万元 电器类设施：立式陈列冰柜3个、液晶平板电视1台、电脑收银POS机１台、电话、传真机、真空机，封口机、电子称等； 用品类：办公用文件柜及其他低值易耗品，收缩膜、各型包装袋等等，以上共约5万元。 备用资金20万 含：管理成本——2.1万元 人员工资（平均服务要求50平米1人，需6人，加上倒班休假2人共需8人，人均工资1500元*8人=12000元（据拉萨本地工资水平），经营管理者6000元\人（可采用低低薪高提成方式或目标任务奖方式），财务1人3000元（由股东董事会指派），装修即进入筹备期,提前60天进行人员选拔，奖金及相关福利另计。 详情参看后期《工作进度》 其他运、杂费等 四、经营成本与投资回报 1、单店月经营成本分析 项目 金额 备注 房租 3.57万 工资 2.1万 电费 5000元 含空调和照明及加热烧水等 水 1000元 本地水质较好，可使用净化水即可 气 2000元 主要为厨房烧饭做菜等 工商管理费 400元 税 600元 定额税加发票税 合计 69700元 日平均支出：2323元 2、投资回报与周期表 日销量-日成本=日平均利润 月销量-月成本=月利润 年总销量-年总成本=年总利润 备注 5000-2323=2677元 15万-6.97万=8.03万元 180万-83