第二节假设开发法的基本公式.pptVIP

* 第一节 假设开发法的基本原理 笫六章 假设开发法 一、概念： 二、理论依据 三、适用对象和条件 假设开发法在形式上是评估新建不动产价格的成本法的倒算法。 1.适用对象：具有投资开发或再开发潜力的不动产估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房。 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据与收益法相同，是预期原理 2.条件： ⑴ 根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； ⑵ 根据当地不动产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的不动产价值； ⑶ 要求有一个良好的社会经济环境。 四、操作步骤 1.调查待开发不动产的基本情况 2.选择最佳的开发利用方式 3.估计开发经营期 4.预测开发完成后的不动产价值 5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费。 五、假设开发法的其他用途 确定拟开发场地的最高价格； 确定开发项目的预期利润； 确定开发中可能出现的最高费用。 第二节 假设开发法的基本公式 一、最基本的公式 待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值-开发成本-管