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市场分析报告 一、2009年房地产综述 2008年下半年开始，受全球金融危机影响，全国房地产销售量包括潍坊市房地产出现销售量下滑的情况。2008年底，为响应国家对房地产企业的货币政策松绑和扶持，缓解楼市出现的不景气，潍坊市出台了像困难群众购房补贴、公积金贷款额度提高、实缴契税额打五折等一系列暖市政策。同时，大多开发商为了回笼资金，也纷纷做出每套优惠1-2万元的价格策略。2009年上半年，不少楼盘的销售价格和2009年年初相比都有所增长，交易量也有所增加。潍坊市房管部门公布的统计信息显示，2009年1月至6月，潍坊市商品住宅的销(预)售面积和金额同比增长都超过100%，显示出楼市回暖的信号，现在能明显感到交易量在提升。其中最大的购买人群是自住或改善居住条件之用，因为前一段时间觉得房价看不到底，不急着出手，现在成为购房主力军，刚性需求释放。 2009年上半年，政府和开发商主导的价格优惠举措，使得潍坊房地产在5-7月份迎来销售高潮，被认为“金九银十”提前到来。就2009年下半年而言，由于2008年积累的刚性需求大多已在2009年上半年集中释放；同时，各楼盘大都有每平米100-200的小幅提价，或者取消大额度的优惠，又造成部分购房者的观望状态。分析认为，2009年下半年潍坊整体房地产市场很难出现上半年的旺销态势。 二、各板块分析 1.中心区域 此板块因处于市中心位置，交通方便，配套齐全，是大部分市民的购房首选区域。然而，本区域的建设规划基本上是高层住宅，与潍坊市民青睐多层的购买偏好不符。形成了销售速度缓慢、价位中等的普遍现象。本区域楼盘数量较少，代表楼盘有丹桂里、盛世豪廷，成交均价普遍在3200-3300元/㎡。 2.东部区域 此板块虽不在市中心，但经过十年来的开发建设，自然环境好，交通方便。本区域西有市政府驻地，东有潍坊学院，是公认的人文环境最好的板块，也是中高收入者竞相购买、聚集的区域。然而，受区域规模限制，位置较好的楼盘很少，典型楼盘是赋海世家，成交均价普遍在3500元/㎡，且已进入尾盘。大多楼盘都处于市郊区结合处，代表楼盘有北海公寓、鼎邦丽池，成交均价在3000元/㎡徘徊，虽已是现房，但消化速度慢。 3.西部区域 本区域属于潍城区的经济开发区，潍城区是潍坊的老城区，以传统商贸和多层为主。因发展缓慢，城市建设和自然环境落后其它区域，潍坊市民购房普遍不看好西部。随着近几年豪德商贸城的投入运营，以及潍城区政府招商引资力度的加强，旧城改造力度加大。本区域的落后局面正在逐渐的改善，相信此区域会慢慢被市民接受，升值潜力较多。代表楼盘是鲁发名城，多层销售均价2950元/㎡。 4.南部区域 南部板块处于铁道以南，处于城郊结合部，整体环境较差，开发进度缓慢，楼盘数量有限。随着政府对白浪河的改造，沿白浪河流域会成为投资开发的热点。加上新农村建设的推进，此区域会吸引更多的购房者关注。典型楼盘是香颂湾。 5.北部区域 本板块处于奎文经济开发区，是近几年新形成的房地产投资开发的热点。由于本地块处于潍坊市区北端，曾经是工业区，距离市中心较远。随着政府城市化建设的推进，以及“退城进园”的具体优惠政策的刺激，催生了一批中小开发商进入房地产领域，先后有20多家公司在开发建设。此地由工业区摇身变为生活居住区，交通、配套、环境在逐步完善。本年度上半年，为了刺激购房，开发商纷纷拿出1-2万元/套的优惠政策，成交均价一度到2600元/㎡，成为潍坊房地产板块价格最低的区域。价格低也成为楼盘吸引在周边居住、工作以及在市区上班的年轻人购买的主要因素。代表楼盘有花样年华、博悦世家、鑫泰盛和苑，其中花样年华销售进度比较迅速，销售均价在2700元/㎡左右，尤其多层销售速度较快。博悦世家价格最高，销售进度较慢，而鑫泰盛和苑前期推出的全部是多层，消费者较容易接受，销售进度比较平稳。 三、本项目所处板块 整体而言，仁和盛庭处于经济开发区，属于北部板块。就具体位置，本项目在玄武街和新元路交汇处，位于此区域的东北角，北有济青高速阻隔，南边仅玄武街一条主干道。 本项目远离市中心，交通的不便，以及前期推广力度小，本项目知名度不高。 同时，消费者很少有机会了解诸如企业实力、景观规划、建筑质量等优势，很难形成项目的美誉度及好的口碑。总之，目前本项目在此区域市场关注度较低。 今年上半年因玄武街修路而造成交通不便，造成近3个月的客户积累空白。而在销售来客途径中，路过的客户所占的比例最大。致使会员积累效果很不理想。同时，因项目迟迟未开盘，前2年内积累的客户大都在其它楼盘购房置业，客户资源流失严重。 鉴于以上重重现实问题，我们只有对内做好项目卖场和工程实体的包装，对外做好对市场的宣传，才能改变从根本上扭转不利局面。形成项目在消费者心中的中高端产品形象。 四、各板块价格分析 价格是目前购房者普遍最为关