第十章 房地产融资.ppt

（2）公司债券公募发行条件 （3）公司债券公募发行禁止事项 （4）公司债券公募发行程序 公司债券公募发行程序与上市公司发行新股程序基本一致，包括尽职调查、董事会制定发行方案、股东大会决议、编制和报送募集说明书和发行申请文件、申请材料审核、债券发行。 与新股发行程序不同的是董事会制定发行方案、股东大会决议及债券发行。 10.2.4 与信托投资公司合作 房地产开发企业与信托投资公司合作的主要模式有股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等。 （1）信托贷款 信托贷款是指信托投资公司在国家规定的范围内，运用信托存款等自有资金，以贷款的方式向房地产开发企业发放用于项目建设及公司运营所需资金。 信托贷款按委托人是否提出特定要求为标准，可划分为两大类：甲类信托贷款和乙类信托贷款；所谓甲类信托贷款，就是由委托人指定贷款项目，项目风险由委托人负责；乙类信托贷款则是由受托人选定项目，风险相应由受托人承担。 （2）过桥融资 房地产开发企业在首次公开发行股票或其他融资前，为了弥补现金流的不足，确保经营和融资活动顺利进行，向信托投资公司申请 1 年期内的短期贷款行为，称之为过桥融资。 过桥融资的利息一般不使用现金支付，而是通过 IPO 或其他融资后的股票支付。 （3）资产收购 资产收购是指一个或几个公司的资产和债务转让给一个新成立或收购前就存在的公司，以取得各种形式的转让收入（包括股权、其他有价证券、现金、其他财产或债务的转让）。在资产收购交易中，转让企业可以在转让后继续存在，也可以通过清算将资产转让所得分配给原股东。 房地产开发企业与信托投资公司之间进行的资产收购，收购方为信托投资公司，房地产开发企业由于财务安排的需要，可以将某一项目公司或者某一事业部出售给信托投资公司以获得资金收入。 §10.3 REITs与抵押贷款证券化 房地产投资信托基金（real estate investment trusts,简称REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 抵押贷款证券化，是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的房地产抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。 10.3.1 REITs的分类 权益型REITs:是以收益型物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入； 抵押型REITs：主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入； 混合型REITs：同时经营上述两种形式的业务。其中，权益型REITs占主流地位。 （1）按投资业务划分 伞型合伙REITs（UP-REITs）：是非上市房地产企业(一家或者多家)用他们所持有的若干收益性物业出资成立“有限责任合伙公司”，并将所拥有的资产换取合伙股权凭证(OP单位)。 多重合伙REITs（DOWN-REITs）：在伞型合伙REITs（UP-REITs）基础上发展而来，既能直接拥有和经营大部分房地产，又能以经营性合伙公司的普通合伙人身份拥有和管理其余房地产(一般是新收购或有限责任合伙人出资形成的房地产)，这种形式更具灵活性。 （2）按信托性质划分 10.3.2 REITs的特征 （1）流动性好 （2）波动性低 （3）现金回报高 REITs的高收益主要基于以下三点：第一，股利支付比例高，由于按照有关法律规定，REITs净收益的95%都必须以分红的形式返还投资者；第二，REITs的收益波动小；第三，税收优惠，REITs具有避免双重征税的特征，在支付股利时具有递延纳税功能。 （4） 投资风险相对较低 （5） 抵御通货膨胀 10.3.3 抵押贷款支持证券的类型 （1） 抵押贷款支持债券（MBB） 抵押贷款支持债券（MBB）是以抵押集合作为财产担保发行的债券。抵押贷款支持债券与其它政府债券和公司债券一样，体现的是发行者与债券持有者之间的债权债务关系，抵押集合只是作为发行债券的财产担保，它的产权仍属于发行者。 （2） 抵押贷款转手证券（MPTs） 抵押贷款转手证券的“转手”含义有两层：一是产权转手给投资者，二是每期还本付息的资金流入抵押集合后，管理者在扣除管理服务费等规定开支后，马上又流出来转手给证券持有人。在抵押贷款转手证券中，抵押集合的产权过手给证券持有人，证券份额代表了证券持有人对抵押集合中抵押权的产权份额。 （3）抵押