2007_深圳中原_中粮78区_前期定位[前期_中心区_产品]答辩.ppt

中粮集团宝安78区项目报告 方案思维导图 2007年5-7月政策回顾 5-7月政策小结 三条主线 全市二级市场总体反应 具体项目反应 宝安二级市场总体反应 三级市场反应 三级市场成交量 7月份宝安三级市场成交大幅下跌 三级市场价格稍有回落 市场小结 到目前为止，价格保持快速上涨已有近半年时间，在这个时间段内，价格不断攀升到新的高位。6月二手市场价格上涨非常明显，同时，再次追平了一手市场的均价； 7月一、二手房价也同时出现回调,回调后的价格也基本相若，显示一二手市场的联动性进一步加强，市场反应迅速。综合全盘分析，目前楼价持续上涨的主因就是供求失衡，投机因素增加，市场中非理性因素增加导致。 6月份以来，受个税政策传闻的影响，二手房市场普遍出现了观望气氛，卖家放盘增加，而买家信心不足。二手出现“量减而价格回调”的局面，这与2005年和2006年营业税政策出台后的走势相似，市场观望态势出现。由于目前三级市场供应量和供应价格已成为影响楼市的主要因素 。 7月份三级市场出现的降价抛盘使价格出现回调，这是否会成为市场拐点？ 泡沫破灭的“七高二低” 历史上曾出现几次大的房地产泡沫，如日本、台湾地区、泰国、香港房地产市场先后经历过房价大涨后的崩盘。研究发现，房价大涨后在即将崩盘的时候会出现相同的特征： 后市预测 对比香港楼市的指标“拐点”，深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”，但部分指标已非常接近，甚至超出当初香港的高位 。 政府调控政策的目的，只是想让房价的涨幅停下来，与经济发展的速度相符合，并非想市场崩盘，故短期来看，房价下降的可能性不大。 但“深圳也不能带头飚车”，目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋，故近期深圳楼市降温措施密集出炉，楼市短期内再次飞涨的可能性不大，深圳房价将在高位持续徘徊。 受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着８月１日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计未来两个月整体二手房成交将出现萎缩现象；而随着市场日趋规化，投资房产的高利润将不复存在，市场或会降温。 属于本地的高收入人群，资金充裕，置业需求旺盛 以本地客、个体工商主、政府事业单位中高层管理人员为主 有一定的房地产投资意识 购房为了改善生活环境，提高生活质量 存在明显的跟风现象，因为相信亲友的介绍及口碑传播 对建筑质量、户型结构、社区安全及物业管理有较高的关注及需求 需求户型结构为中大户型，毛坯交楼标准 宝安市场呈三足鼎立态势 老城区楼盘主要集中在交通干线两边，即宝安大道、广深公路、前进路。这些区域与宝安初期政治和产业的聚集是一致的，同时也是居民最集中、配套最全、交通较完善的区域。 客户和市场的核心启示 价值提升思路 楼梯间、走道、厕所等“冷空间”朝北布置，作为朝南布置的起居“热空间”的热能缓冲区。 南向立面最大限度的利用太阳能，并设置通长的条廊或者百叶，以起到遮阳作用。 G 南向大窗户创造高效能空间 南向窗户最大化 外窗系统：断热铝型材＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃 外墙系统：标准五层防护技术 防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统 新风系统：moma全置换式新风系统 建议住宅着重处理的科技因子 技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性——恒温：20-26度；恒湿：30%-70%；声环境：35-45分贝；节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。 南向大开窗创造高效能空间 技术核心 技术核心 技术核心 产品打造·物管服务 私人管家级服务，聘请物业管理经验丰富的中年人作为资深管家，进行英式家政管理 “影子式”服务—“平常在小区里可能看不到服务人员，但一旦你您有需要，服务人员即能马上出现在您面前”。在小区每隔一段位置设置一个物业呼叫按钮，一按即可与服务人员进行通话并要求服务。 香蜜湖1号的深蓝服务体系 松山湖1号的“HQ”服务体系 产品价值提升策略 项目价值体系分析 产品打造 开发模式 价格定位 一、约16万平米的体量同时推向市场的风险性？ 二、各种产品推售时的组合问题？ 三、住宅的各种产品和商业如何享受地块最大资源？ 四、商业和住宅如何和谐统一，相互促进？ 开发模式 27000㎡ 4.5 商业面积 容积率 195655.68 ㎡ 住宅面积 49479.04 ㎡ 用地面积 开发模式 根据地块分析，将地块分为两期开发 东南地块为二期，裙楼设置少量街铺和集中式商业，上设中小户型 东南地块位于前进路和流塘路交汇处，商业价值高，而且噪音影响大，所以适合摆放集中式商业和小户型。 1、确保住宅中大户型和小户型的互不干扰 2、确保商业和住宅互不干扰 3、住宅销售后更利于集中式商业的招商 西北地块为