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住房的历史演变 住房的供应体系 商品房的价值组成 商品房的发展前景 住房的历史演变-建筑 近代的住房是以公有制为基础的福利分配制度 58年之前则是将私房进行社会主义改造作为重要的住房政策； 58年之后建工部才首次提出了住宅建设的初步目标是：用五年的时间将小、中、大城市的人均2、3、4平方米的住房水平提高到每人4、5、6平方米。中央才在批复中同意今后的二、三年之内有计划的建设一批职工宿舍和必要的民房。 1978年小平同志提出住房市场化试点工作时，全国城镇人均的居住面积水平远低于建国初期的4.5平方米。 80年房改试点开始 98年取消实物分配改为货币化分配，已用双轨制开始了市场化的建立，但在分配制度的制约下市场只开放了供给而未开放需求的自由度。在98年房改中，住房制度改革从制度上已将住房分为了市场化供给的住房与非市场化供给的住房两类 从99年开始至今十年的时间是真正改善居民住房状况并让生活质量提高的是住房供给与需求的市场化改革。城市却发生了天翻地覆的变化，尽管市场中存在着一些问题，却让全国和全世界都不得不承认住房市场化进程带来的成果。 住房的历史演变-房产 回归房地产发展历史，从80年到现在已有30年的历程。可以把80年代萌芽到2010年国家密集调控分成4个阶段： 第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）　　　　 1978年理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。　　1980年北京市住房统建办公室挂牌，成立北京市城市开发总公司。中国房地产开发集团(中房集团)成立。　　1982年国务院在四个城市进行售房试点。　　1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。年底首次公开招标出让住房用地 　 1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。　　1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。　　1991年国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。　　中国房地产萌芽于在南方，并开始向全国逐步渗透。 住房的历史演变-房产 第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）　　1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。 当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。　　1991年9月冯仑、潘石屹、易小迪等人注册了海南农业高技术投资联合总公司， “农高投”成为万通的前身。　　1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》（公积金、公有房出售、集资建房等）。　　1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。　　1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。　　1992年恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易。　　 住房的历史演变-房产 第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）　　1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。 　　1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。 2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。 2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。 2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为“警惕”。（手续不全控制开发贷、封顶放款、按揭条件） 住房的历史演变-房产 第四阶段：房地产调控期（2003—至今）　　从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调