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统筹与平衡 　　摘要：作为广东省“三旧”改造专题试点城市，广州市自2009年以来全面启动“三旧”改造工作，在不断的实践和探索下摸索出符合广州特色的改造路线，取得了一定的成绩。本文旨在从规划者的角度去分析、探索广州城市更新改造的实践历程，总结出其统筹与平衡向结合的规划经验。 　　关键词：城市更新；统筹规划；平衡规划； 　　1.城市更新的内涵 　　城市更新是城市规划与建设的重要环节，是城市有机体成长过程中的一种常态。在快速的城市化时期，“城市更新”这个概念，不仅指拆旧建新或是城市实质环境的改善，更多地反映了综合性的可持续发展目标，旨在通过一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，强调在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区做出长远的、持续性的改善和提高。 　　2.广州城市更新现状与成绩 　　广州经过改革开放30年的快速发展，在城市建设和社会经济全面取得辉煌成就的同时，也由于各种要素的此消彼长引发了各种社会矛盾和冲突不断加剧，城市以往以大规模增量土地开发促增长的发展方式已经难以为继。调整发展方式，通过存量土地再开发改善城市环境、营造新的产业空间，提升城市整体竞争力，势在必行。作为广东省“三旧”改造专题试点城市，广州市自2009年以来全面启动“三旧”改造工作，相继出台各类政策及规划指引，并完成了全市25条村的城中村改造方案和174个旧厂改造方案的批复，涉及用地21.65平方公里，其中猎德、花地、琶洲、文冲等城中村项目已初显成效，黄埔古村已初步成为岭南水乡文化保护和展示的典型项目；东濠涌一期、南华西一期、凤安街、长堤金融街等一批旧城改造项目已完成；全力推进海珠生态城、芳村花地生态城、广钢岭南V谷等连片成片改造项目，有效集约节约利用土地、拉动社会固定资产投资促进产业转型升级、提升城市景观和功能。 　　3.广州城市更新手段——统筹规划 　　对于城市更新的方法，广州市经历了十多年的探索：最初是“政府出资、政府建设”，到1992年变为“引入开发商”，至1999年开始“禁止开发商参与建设”，到2006年后的“在政府主导下引入社会资本”模式。广州市“三旧”改造不能走“完全市场化道路”，在整个改造进程中，必须加强由政府牵头、统筹和规划的能力与作用，主要体现在以下三个方面。 　　3.1 统筹改造范围 　　在广州“三旧”改造进程中，以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素划定城乡更新改造单元。同时，由政府统筹城乡更新改造单元内“三旧”项目成片连片共同改造，落实规划的协调性与统一性。 　　3.2统筹改造强度 　　建设强度意味着收益、金钱。在广州“三旧”改造进程中，改造强度必须由政府牵头、主导并规划，避免出现开发商对利润的追求下，容积率过高、居民安置不能落实等问题。 　　以广州市旧厂房改造为例，从城市建设趋势推断，全市正在启动的十大重点地区内的旧厂房项目基础设施规划较好，应具备较高的开发强度。从城市设施支撑条件下分析，单线轨道站点周边500米范围内用地可提高20%-30%，双线交汇站点可提高30%-40%，500-800米范围内用地增加10%-15%左右的开发强度。通过对公益征收价格及用地出让价格、旧厂房用地功能比例、不同功能开发强度等情况进行情景假设分析，评估实现全市旧厂房改造政府的财政投入与土地收益情况。通过以上分析综合得出各区域旧厂房改造综合容积率区间。 　　3.3 统筹改造方式 　　在广州“三旧”改造进程中，政府统筹各类改造片区，在充分考虑更新片区的基本情况，如建设年代、建筑质量、周边环境、配套设施、消防问题、地质条件等，以及所处地区的发展要求，策略性地对不同改造片区、不同改造对象采取不同的改造方式。城市更新改造包括综合全面改造与综合整治二种方式，其中综合全面改造分为全面改造、更新、提升三种类型，综合整治分为整治与生态维育二种类型。城中村主要采取全面改造与更新并重的方式，旧厂房采取全面改造和提升并重的改造方式，旧城区采取综合整治的改造方式。 　　4. 广州城市更新理念——平衡规划 　　在政府主导统筹的城市更新改造过程中，坚持的是社会利益高于个体的或者局部利益的原则，以此来维护社会整体的协调发展。在当前轰轰烈烈的快速城市化发展进程中，城市三旧改造既要维护社会快速进步，又要保持社会平衡的发展，主要体现在以下三个平衡。 　　4.1三方经济利益的平衡 　　广州市三旧改造主要涉及三方利益体，地方政府、开发商、房产所有人。在广州市政府的统筹主导下，首先是出台各类市场激励政策，吸引社会资源、开发商的积极投入。其次引入第三方专业评估机构，公平客观评估改造项目的实操性，避免盲目改造及建设。在保障房产所有人利益方面，则由区政府主导，设立“三旧”改造专