2013年深圳金地坪山项目营销定位总汇.ppt

DADA的草地面对的目标客户，要诉求什么？ 抛去 区域未来规划、交通配套、市政配套。 原因：大亚湾几乎所有的楼盘都在说这些东西 针对 他们在内心深处最需要的东西 原因：面对大亚湾这样一个以投资为主的市场，不但要说别人都说的，还要说别人没说的，用这个来打动客户引起共鸣。 橡皮人般的深圳人最缺什么？？？ 他们缺少乐趣、缺少交流、缺少健康、缺少艺术、缺少星空、缺少草地 他们更缺少一颗悠闲的心和柔软的想象力。 项目定位 深圳东 24万㎡艺术居住计划区 避谈大亚湾 拉近与深圳客户的距离 吸引深圳客户 呼应项目案名的艺术性 并与项目自身的配套紧密相关 于是结合客户诉求，确定案名DADA的草地！ 进而成功项目获得准确定位 DADA 的 草 地 按照达达主义的含义来分析是“随意”的意思，应该意指一种悠闲地生活状态和没有压力的心理状态。 社区内部本身的资源，同时也是应该意指一种健康、和谐、欢乐以及有交流的生活方式。 DADA的草地的主张以及传播风格借鉴 讲运动配套 讲户型产品 项目营销解析：广告诉求表达 特殊的文字表现力，直白的生活诉求，在深圳引起广泛的关注 项目销售情况： 在这样的一个区域中，在这样的一个市场环境下，在2010年政策年连续的打压之下，DADA的草地销售的情况—— 5月29日开盘日80%的销售率 6月中旬推售的产品全部售罄 开盘日期 区域 期数 推售套数 主力户型 成交均价 带装修否 开盘折扣 成交套数 当访人数 5.29 大亚湾 一期 248 一至四房 5000元/㎡ 毛坯 97*98*99 200 1500人 DADA的草地给我们的启示 形象影响力+高品质体验+价格策略 形象影响力—需要与客户内心诉求产生共鸣 他们年龄在35岁以下，年轻有魄力 感性、活力、追求浪漫 大部分均首次置业 他们不是领袖级，事业才刚刚起步 关注自己的内心 他们思想开放 年轻有魄力、向往自由 精力充沛喜欢运动 需要有自己的圈子 他们的爱好 喝星巴克，逛宜家 既是mini粉，又是苹果派 爱晒微博，也爱晒太阳 想要的品质时尚在ZARA里不难找到 喜欢体验多元文化 喜欢了解事物背后的故事 喜欢出游积累阅历 对未知有猎奇心 他们是动感、阳光、爱尝鲜、富品味的名仕系列 都市新奇仕 新奇士是美国橙子中的高端代名词，代表加州阳光，美国年轻人挥洒个性，新奇仕更代表运动的、健康的代名词符号 形象定位 ——都市奇仕家园、阳光mini社区 价格策略—在性价比与创造溢价之间撬动市场 2013新增项目分析：招商综合体项目 项目位于坪山中心区，紧邻坪山实验学校、坪山中心公园 招商品牌物业，5万㎡文化综合体配套，距离未来坪山高铁站1.5公里 项 目 单位 数值 备 注 总占地面积 平方米 159656.99 ㎡ 道路、绿化等其他面积 平方米 21508.62 ㎡ 建设用地面积 平方米 138148.37 ㎡ 商住用地85983.65 ㎡ 文化综合体52164.4 ㎡ 建筑密度 % ≤30 文化综合体≤50% 绿地率 % ≥30 限高 米 ≤100 文化综合体≤40 容积率 % 2.75 容积率建筑面积 平方米 379400 ㎡ 其中：1、住宅面积 平方米 200000 2、商业面积 平方米 50000 3、拆迁安置房 平方米 50000 4、文化综合体（代建） 平方米 74300 5、其他配套面积 平方米 5100 全体商品住宅户型配比（套数比） 名称 数量 套数比 130四房 457 21.86% 89三房 1303 62.31% 75二房 331 15.83% 合计 2091 100.00% 预计均价：1.3万-1.5万(毛坯) 2013新增项目分析：丹梓龙庭 聚龙山生态公园，坪山稀缺板式大宅 建筑类别：高层 占地面积：13340㎡ 建筑面积：53027㎡ 容积率：3 绿化率：30% 总户数：286户 总车位：395个 区位：坪山新区丹梓大道（聚龙山北侧） 分类 户型 面积 套数 A1 2房2厅1卫 71.04 26 A2 3房2厅2卫 87.82 26 A3D2 3房2厅2卫 114.7 52 A4D3 3房2厅2卫 127.12 52 D1 4房2厅2卫 142.12 26 B2C2 4房2厅2卫 146.73 52 B1C1 4房2厅2卫 154.56 52 销售均价：待定 坪山市场竞争激烈，招商综合体、金域缇香、大东城、东城国际占据主流项目角色，一品澜山、东城御园、豪方菁园、丹梓龙庭为市场的追随者 本项目应该在此占据何种角色？ 项目经济指标：中等规模、刚需产品为主力 一期 二期 户型配比及推售时间 推售时间 层数 75㎡两房 89㎡三房 127㎡四房 总户数 1# 10.26 60 120 180 2#