调研报告长风8号精选.ppt

调研报告雅戈尔长风8号 2013年4月 区域认知：板块贴近成熟中山公园商圈、高规格大虹桥规划区域，具备整体规划条件。现期周边大兴物业，区域发展潜力大 长风生态商务区位于上海市普陀区长宁交界处，规划面积约合4600亩。介于内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越，是市中心内不可多得的一块可供整体规划开发的宝地，也是普陀区十二五重点规划的区域之一。 长风8号项目位于长风生态商务区内，毗邻金沙江路、泸定路，地块总用地5.29公顷。 本案 1. 区域认知 周边规划：依据板块规划，未来可期高品质酒店、办公、商业、教育等一系列配套 结合轨道交通建设，对地下空间进行整体规划，合理开发利用，金沙江路真北路（地铁13号线站点）和大渡河路云岭路口（地铁15号线站点）规划建设两个地下综合体。 结合商业、娱乐等项目建设地下商业设施和步行系统；在苏州河沿岸结合商务办公、会展中心等项目，建设相互贯通的地下停车。 在地块中部规划建设园林式的长风教卫园区。位于泸定路西侧，南面是云岭路。长风教卫园区包括：华师大实验学校（九年一贯制）、幼儿园和老年护理院、现代化的体育馆等。 本案 本案 1. 区域认知 周边现状：现期周边配套较少且不具与项目匹配档次 本案 118广场（长征板块）：距项目1公里内，多业态中端shoppingmall 金山江路低端商铺 泸定路老厂房 丹巴路汽修店 1. 区域认知 长风生态商务区内重要的住宅配套之一，也是雅戈尔进驻上海首个项目，位处最核心的位置， 为2010年的地王项目 项目地址 上海市普陀区泸定路555弄 开盘时间 2013-1-26 交房时间 2014-12-31 总建面 128934㎡ 容积率 2.47 建筑形态 10栋20-23层高层 规划户数 688户 物管公司 古北物业 物管费用 3.8~4元/ ㎡.月 车位配比 1：1.6 装修标准 6000元/㎡ 景观 贝尔高林 建筑 天华建筑设计 2. 项目认知 经济指标对比 中海 雅戈尔 规划总建面积： 312,638㎡ 130,670㎡ 总用地： 142,108㎡ 52,903㎡ 绿化率： 40% 40% 建筑密度： 25% 25% 容积率： 2.2 2.47 成交日期： 2009-9-10 2010-9-29 成交总价： 700,600万元 339,300万元 成交楼板价： 22,409元/㎡ 25,966元/㎡ 不妨看下所谓雅戈尔“地王”与中海地块指标对比 指标挑战1： 规划体量不及一路之隔竞品项目的一半，后备弹药不足，回旋余地小。产品上需更精准定位、配比，推盘需更谨慎，圈层拓客及口碑打造需更精深… 指标挑战2： 拿地仅晚1年，而楼板价较一路之隔竞品项 目高3500元/㎡有余（高出近16%，折合2 年自然增长率）。直接落后在起跑前… 2. 项目认知 3. 项目规划设计 建筑设计——外部表现力打造不弱于竞争项目 长风8号对外宣传项目风格为“北美大都会”，通过实地查看以及正对他的宣传效果图，发现该项目立面中运用了大量的新古典元素，包括腰线线条的使用，窗框的线条勾勒、装饰等，均呈现出新古典主义的风格的特征。 建筑材料采用砂岩干挂石材、真石漆的组合。色调采用白色、黄色为主，使整体建筑色彩看起来明亮、大方、尊贵感；干挂石材贴面体现项目的高端品质感；正门采用全白色葡萄牙砂岩，贵胄血脉由内致外； 6000平方米社区会所位于整个社区中心位置，下沉式设计，可将会所文化、下沉式庭院文化、社区文化有机的融合在一起，形成具有特色的下沉式休闲会所。 会所由国际知名品牌MOB健身管理中心，配备恒温的室内游泳池等常规会所设施。 3. 项目规划设计 公共空间——以健身为主题设置的下沉式会所 3. 项目规划设计 景观设计——美式大草坪组团，大胸径树木，增强绿化的尺度感和厚重感 7000平米的中央集中景观草坪，沪上公寓楼盘中较为罕见。总体布局上形成了南北2个组团。南北2个组团之间通过一条景观轴线加以联系。 景观节点大量大胸径树木；亭台小道，高低起伏，错落有致，将景观资源重点配置，能够为中心景观户型提供溢价支持 一期首批：2013-1-19 推出3、5、8、9号，3幢高层，位于社区东侧，精装，主力户型为：90-120平方米二房、160-190平方米三房、230-240平方米四房，另有少量复式 一期第二批：2013-3-16 推出1、2、6、7、15、16号，4幢高层，位于社区北侧、西侧及南侧，精装，主力户型为： 90-120平方米二房、180-190平方米三房、230-240平方米四房、340-350平方米四房，另有少量五房及复式 首批推全面积段（含控总