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行将到来的后房产时代85-95年代的购房者定性分析（伍天友/文） 目的通过85-95年代人群（20-30岁）的定性分析，通过社会变迁以及行业历史，分析中国房地产的趋势和路径。 换个角度要问“他们怎么样”，更要想“让他们怎么样”。中国房地产，什么时候轮到由消费者心智决定其走向？没有人问过消费者想要什么样的房子或服务，事实上消费者也不知道自己想要什么。认识自己比制造核武器难得多。在乔布斯和马云之前，没有人说我们需要“iPhone”，也没有人说我们需要“淘宝”。它们被市场接受和推崇，恰恰在于它们替消费者去设想一种更好的生活。前提则是企业看到了之前或现在的问题和不足，在创新中改变，告诉消费者消费什么和怎么消费。变个姿势要问“房地产会怎么样”，更要想“房地产应该怎么样”。对房地产发展趋势的分析，很容易误入预测的陷阱，事实上没有人可以预测未来。企业也不应当把发展建立在预测和假想的基础上。本报告试图通过社会变迁和行业历史对目标人群的影响，进一步探寻发展路径的可能性。 分析路径1、需要买房吗？2、买什么样的房？3、中国社会发生了什么？4、房地产在干什么？5、互联网带来什么？ 一、需要买房吗独生子女，也让老人独生（独自生活）吗？20-30岁人群全是独生子女，由独生子女组成的新家庭，担负着更重的照顾老人的责任，更不可能让双方老人独自生活。简单地说，在这种家庭中，三代同堂的现象将更加明显。这反过来要求他们必须安家置业，才能确保老人和孩子有稳定的居所和生活。直接地说，他们更需要买房。 70后自己过，80后一起过1978年计划生育政策的实施，是一个重要的分水岭。70后有兄弟姐妹，正因为兄弟姐妹多，往往是老人拿着赡养费自己过。70后家庭对房子居住性能的要求反而不大，而是侧重于投资。80后在赡养双方老人的问题上，没有任何退路和分担。因此，房子对他们来说，侧重于消费，旨在满足居住需求，投资需求退居其后。 放开计划生育进入21世纪，计划生育政策逐步有所放松，尝到独生苦头的85-95人群，还会选择独生吗？真正有了第一个孩子的父母都会发现，其实生一个和生两个负担一样重。计划生育放松，意味着平均家庭人口的上升，意味着住房需求的上升。 家庭观念回归改革开放以来，留守儿童和独居老人已经成为一个严重的社会问题，再加上离婚现象，这很容易让人产生一种错觉，认为中国人的家庭观念会走向瓦解，甚至比美国社会更彻底。事实上，所存在的问题恰恰预示着家庭观念的回归，因为中国缺乏完善的社会保障系统，养儿防老的观念不可能在短时间改变。加上近几年来媒体对传统家庭观念的广泛传播，以及传统文化的复兴，城镇化的发展，人口流动性的分化，家庭观念会在85-95年代人群身上回归，家庭观念的回归同样意味着婚姻关系会趋于稳定，离婚现象会得到缓解。 “不买房”，说说而已当前有一种现象值得注意，85-95年代的人群对房子会表现出一种负面的情绪，好像他们相对于70年代人缺乏买房的欲望和动机，其实这是当前中国房地产政策和社会环境造成的逆反心理。当他们走出校园，步入社会，当他们开始面临婚姻和孩子的问题，进入上有老下有小的人生阶段，这种逆反心理根本不堪一击。他们会表现出更强的买房欲望，只是对居住价值的要求会更高。 二、买什么样的房 观念分化导致市场分化85-95年代人群相对于70后开始呈现价值观念的分化，变得更加多元，需要房地产行业给予充分重视。 70后拼尽全力70后是一群没有“生活”的动物，在工作和事业上全心全力。他们不像上一代人拥有那么多的市场机会，也无爹可拼，要想获得成功，就必须全心投入到事业中，不得不牺牲休闲生活。概括地说，他们是以工作和事业、财富为核心的一代。这也是他们热衷于房地产投资，把买房视为投资行为的关键因素，即便房子是买来自住的，依然很关心房子的价格变动。 分化的一代，从大学开始进入21世纪以后，中国大学那种热门专业的现象慢慢消失，出现大量的新增专业，这充分反映了85-95年代人群价值观的分化，不再把工作、财富置于绝对性的地位，更加注重个性化的选择，个人兴趣和事业逐步走向融合。这点很重要，这个人群和70年代人存在差异，但更重要的是，人群本身内在的差异性分化。这与中国产业经济的变化也是紧密相关。 传统产业困境重重一方面传统产业遭遇着产能过剩和低利润，另一方面文化产业和智力经济则迅猛发展，这种产业变迁，实质上使人的视野从外部的生产、材料等领域，转向文化和人本身，更加关注人自身的情感和个性化需求。与大学专业多元化的现象是一致的。 为什么而活我们说70年代人基本都是以工作、事业为核心的。85-95年代人群则开始出现分化。如何看待“工作与生活”的关系，就是他们不同价值观的体现。大概可以分为三类。 生活是为了更好地工作第一类是把工作和事业视为人生目标的人，对工作和事业全身心投入，不太在意自己的兴趣和爱好，只关心