REITs基本运营模式REITs基本运营模式.doc

一、 REITs概念 REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。 通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。 REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。 一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。 不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，不能上市交易。 实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，被一些人叫“准”REITs，但由于这种做法造成银行贷款转向“过桥”，加大银行风险，从而受到限制。 而国内以北京中伟银投资集团在唐山率先实施的“产权式REITs”则成功的实现了真正的公司型有限期自我偿付式REITs的发售，值得在中国商业地产史册上称为“国产第一支REITs”。 人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。 来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。 2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了“开放国内REITs融资渠道”的建议，这表明REITs在中国的发展脚步将加快。商务部曾建议国务院应“开放国内REITs融资渠道”，国务院主要领导已作出重要批示。 商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。 此外，由发改委制订的《产业投资基金（试点）管理办法》已起草完毕，各地方发改委征求意见阶段也已结束，目前正征求中央各部委意见，等待会签。该办法主要是针对的产业投资基金实际是指私募股权投资。这是国内首个针对人民币的产业投资基金管理办法，一旦出台，意味着人民币私募股权投资将拉开序幕。但专门针对REITs投资方式的管理办法还没有出台。 更重要的是，国产REITs的发展已经具备良好的经济基础和企业自我偿付能力。 首先，商业地产业和非银行金融机构的发展为REITs提供了长期增值和组织保障。商业地产业在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托