[关于物业立法的宏观思考.doc

关于物业立法的宏观思考 1、物业立法正等待时机 近年来房地产业的迅猛发展为我国保持h％的经济增长做出了极大的贡献，但是随着业主权益意识的觉醒和住宅制度改革的深入，我国现行物业管理模式的弊端所造成的物业管理混乱、损害业主合法权益的问题开始逐渐暴露出来。 　　业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等严重损害业主合法权益的现象比比皆是。据对北京70个居民小区调查结果显示，业主与物业公司发生严重纠纷的占八成。在第十届全国人大二次会议上，全国人大代表、全国人大华侨委员会委员罗益峰提出议案：尽快出台《物业管理法》。 　　现行物业管理模式存在的弊端，究其原因，我国现有的物业管理模式存在着不可推卸的责任。我国现有的物业管理模式是一种剥夺业主选择权、强迫其接受有资质（有些甚至是没有资质）的物业公司管理的模式。几乎所有的相关法令、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。其实，物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动，和物业公司没有任何直接或必然的联系，根本就不应该在物业管理相关立法中出现任何规定物业公司权利义务的内容，更加不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。 　　但是，这样的物业管理模式却在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。 　　已连任四届全国人大代表的罗益峰，去年就向全国人大提交了《关于建议制定房地产物业管理法的议案》议案，希望全国人大能够研究起草《物业管理法》。 　　罗益峰认为，随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。 　　根据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组在对北京70个居民小区的调查结果显示，其中住房质量引起严重纠纷的小区占22.8％，与物业管理公司发生严重纠纷的占80％，随意修改规划的占34.2％，产生肢体冲突与暴力冲突的占37％，所有这些纠纷中因共用财产被严重侵占的占60％。 　　罗代表说，另一大问题是社区公共维修基金管理，该款项数目巨大，是属于业主的共有基金，但目前这一账目的管理情况，业主或业主委员会都不知情。经过调查发现，按照建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金可用于购买国债，但按照北京市的规定，维修基金仅仅按活期存款利息计息，目前国债和活期存款利率之间的利息差大约为1.5％至1.6％。据此估计，由于没有理财管理和相关法律的保障，北京市广大业主在公共维修基金方面的年均损失将近5亿元左右。 　　罗益峰建议，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利；政府通过制定实施《物业管理标准》对业主的物业管理活动进行监督和管理。同时，也对业主的行为进行规范，调节纠纷，目的是共建美好家园。 　　此前，在北京市人大代表会上，北京市的一名律师代表刘红宇就提交过一个议案，希望尽快规范物业管理，救济业主权利。此份议案后来被认为涉及面广，地方政府难以办理而改为建议处理。会后，刘红宇又进行了相关调研，正好全国人大代表罗益峰也正在着手提出上会的议案，两人一拍即合。经过进一步的商讨，罗益峰提出“关于研究起草物业管理法”的议案，提交十届全国人大二次会议。 罗益峰代表说，由于我国的房地产发展迅猛，而《物权法》也列入了本届全国人大的立法计划，为使房地产业健康、稳定地持续发展，避免出现社会不稳定的因素，建议先进行调查研究，待时机成熟尽快立法。 2、大连市住宅小区物业管理服务基本要求 大连市国土资源和房屋局文件 大国土房屋管字[2006]33号 一、公示 1、小区应当设置宣传栏（板），公示本小区主要管理人员照片、姓名、职务、责任范围以及物业服务内容、服务标准、收费标准、报修电话等内容。 2、工作场所应当公示营业执照、资质证书、收费许可证、特约服务收费标准。 二、环境卫生管理 1、生活垃圾日产日清，单元门洞口、垃圾箱（筒）周边无垃圾撒漏。 2、垃圾临时放置点、垃圾箱（筒）无异味。定期消毒防止蚊、蝇、虫滋生。 3、楼道内堆放的杂物、张贴的通知、广告等及时清理。 4、雨、雪后及时清理道路，保障业主通行方便、安全。 三、安全及车辆管理 1、已安装的监控系统运行