[商业地产论购物中心的开管运_36P.ppt

商业地产的开发和运营 Contents 一、商业地产 1、商业地产综述 2、商业街 3、批发市场 4、酒店、写字楼 5、购物中心 二、购物中心成功的基础因素 1、市场承托力 2、充足的资金 3、合理的建筑规划 三、购物中心选址 “第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购物中心的成功，同样离不开这一前提。根据我的经验，购物中心选址要考虑四个主要因素： 1) 消费人口，客流量 2) 交通状况 3) 商业环境 4) 地形特点 三、购物中心选址 四、购物中心如何获利 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 五、商铺销售—中国购物中心难解之困 3、以经营权主导控制销售（包括销售比例、铺位间隔） 控制销售比例。 控制销售区域。 售铺面积尽量与经营面积相近，避免打通和复原，并可稳定租户。 六、购物中心开发经营的市场导向 六、购物中心开发经营的市场导向 六、购物中心开发经营的市场导向 七、经营之道 七、经营之道 八、购物中心增值效益：广告、推广 1、广告推广活动制造人气，为购物中心项目创造间接效益 2、善用商户和场地资源，节省广告推广开支 3、广告和推广活动收入 九、经营管理团队 十、购物中心与住宅地产开发运营的差异 十一、购物中心开发流程 选址（买地） 附:天河城的成功原因总结： 前提——地理位置的优越 基础——市场定位的正确 保证——经营策略的对路 手段——物业管理的完善 36 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 37 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发商要重视经营团队。 经营管理团队要专业。 经营团队需稳定、专注。 1 2 3 3 3 4 经营团队需要危机意识和危机处理能力。 38 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.选址不同：购物中心选城市中心、住宅地产可选城外；购物中心越热闹越好，住宅地产要求私密；2.对象不同：购物中心供经营，住宅地产供居住；3.投入不同：购物中心是房地产投入最大的，机电设备、内外 装修投入都相当大；4.收益诉求不同：购物中心讲究长线效益，卖铺回笼资金是迫不得以的做法，商铺卖得越好越多的购物中心往往经营困难，而住宅房地产则追求快建快卖。5.管理模式不同：购物中心管理而对业主、租客、顾客，变化大，层次多，要求开放式管理；住宅地产管理对象上只有住户，对象相对单一，讲求封闭式管理。 39 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场调研 规划设计 （投资预算、资金筹措） 功能定位 （主力店接洽） 规划方案审批 报建（施工图设计） 土建工程施工 （室内装修设计） 招商人员培训 主力店、功能店招商 机电设备安装施工 中小散户招商 （室内装修）（物业管理人员培训） 开业筹备 （综合验收）（宣传推广） 开业 40 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 主讲人：杨军艇先生 ——广州百嘉信地产集团 ——副总经理兼商业地产总经理 2008年3月 1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业地产 购物中心成功的基础因素 购物中心选址 3 3 3 4 3 5 3 11 3 10 3 9 3 8 3 7 3 6 3 2 3 1 购物中心如何获利 商铺销售—中国购物中心难解之困 购物中心开发经营的市场导向 经营之道 购物中心增值效益：广告、推广 经营