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保障房对细分的住房市场的影响 　　【摘要】保障房是具有保障性质的政府转移支出，也是“十二五”规划中所关注的重要方面之一。本文根据收入水平首先对住房市场进行了细分，然后从供需角度分别探讨了保障房对细分的住房市场的影响。最后再根据其中展现出来的问题提出了自己的解决建议。 　　【关键词】保障房，住房市场，市场细分 　　1、住房市场的细分及原由 　　保障房以社会保障为主要目的，主要针对中低收入住房困难家庭，是政府转移支出的有效方式之一。我国的保障性住房主要包括经济适用房、廉租房以及公共租赁房。本文旨在从市场细分的角度，探讨保障房对细分的住房市场的影响。 　　如今的中国，过分强调抑制总体房价。虽然其目的也是为了让住房需求成为有效需求：不仅有意愿买，而且有能力支付。但房价的控制不仅要从总体宏观探讨，也要根据住房市场需求的不同，分而治之。 　　在分而治之的思想引导下，笔者将中国的住宅市场需求对象细分为以下部分（仅针对城镇居民）：高收入家庭、中高收入家庭、中低收入家庭、较低收入家庭、低收入家庭以及最低收入家庭。这些家庭对应的住房市场分别是：别墅高档住宅、一般商品房、两限房、经济适用房、公共租赁房以及廉租房。 　　2、保障房对细分的住房市场的影响 　　保障房对住房市场细分的影响主要有两个方面：一是对住房市场住房类型结构的影响；二是对住房市场需求结构的影响。 　　2.1对住房市场住房类型结构的影响：从供给面分析 　　假设中国住宅市场年供给为S， 各层次家庭对应的住房供给市场为A（别墅高档住宅）、B（一般商品房）、C（两限房）、D（经济适用房）、E（公共租赁房）以及F（廉租房）。则住房供给函数为：S=f（A，B，C，D，E）；假设年住宅供给用地面积为M，各住房细分市场所占供给面积为，，，则土地供给函数为M=g（，，，）。在市场出清的情况下，不仅总住房供给和总土地供给应该相匹配，而且各个层次的住宅供给也得和各个层次的土地供给相匹配。土地资源稀缺有限，M为一个常数。当总住房供给和总土地供给相匹配的时候，各个层次的住宅供给和各个层次的土地供给可能不相匹配。如果扩大，，土地的供给，必然导致保障性住房的供给缺口，从而导致C，D，E的住房供给得不到满足。 　　而保障房是政府对中低收入水平及其以下家庭的社会保障。在“十二五”规划中，中央政府预期城镇化率将达到51.5%。假如人口按平均每年增长0.57%计算，2015年中国人口将达到13.78亿人，则将会有5513余万农村居民进城居住生活。以2011年城镇人均住房面积32.65平方米计算，将会产生18亿平方米左右的新增的住房面积需求。这18亿的需求大部分是保障房用地需求，所以这势必会扩充政府对于保障房用地的大力倾斜。 　　而且，随着国家房地产建设的重心从商品房转移至保障房，未来的年限，我国住宅市场中的保障房所占的比重会逐步加大，越来越接近“十二五”规划预期值20%。中国房地产市场或许将告别商品房主导的时代，转变为以保障房为主、中低商品房为次、高档住宅为辅的格局。 　　2.2对住房市场需求结构的影响：从需求面分析 　　“十二五”规划中预计保障房覆盖率达到总住宅比的20%。这势必将会对除保障房以外的其他类型住宅房造成冲击：不仅是土地面积供应上的影响，还会对需求结构上产生影响。 　　新增的住房需求主要来源于两个方面：刚性需求和居住环境改善的需求。刚性需求的产生主要是由于城镇化所带来的住房需求以及新一代青年成家立业的住房需求。十二五规划指出，2015年预期城镇新增就业人数（包括刚毕业学生群体和新生劳动力）达到4500万人，以2011年城镇人均住房面积32.65平方米计算，新增土地需求将达到14.69亿平方米。近年来加大保障房的建设，可以说为这些群体提供了居住保障。 　　2015年保障房20%的覆盖率，将会为14.69亿平方米的刚性需求提供强有力的保障。也就是，当中高收入人群有商品房住的同时，也将保证中低收入人群有保障房住。2010年，全国保障房中经济适用房的平均售价为2495元，按照经济适用房单套建设面积控制在60平方米以内的规定，一套经济适用房的售价大概仅为15万左右，这使得中低收入人群对保障房的需求成为有效。 　　由于中国保障房体制发展时间有限，问题依然存在。这些问题，抑制着原本属于保障房范围的人群享受政府的这项社会保障。首先，由于监督机制的不完善，社会上频频出现负保障问题。其次交通环境差、配套不健全以及购买限制条件多，也成为抑制中低收入人群购买保障房的阻力。再者，由于商品房市场近几年受政府调控频繁，不少楼盘进入降价促销阶段，使得保障房的售价与低档商品房售价差价日益缩小。 　　3、总结与建议 　　商品房市场和保障房市场是两个市场，针对的是两个社会群体。政府在处理住宅市场的时