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北京经开投资开发股份有限公司 拟增资扩股项目 资产评估说明 京都评报字(2007)第058号 共一册，第一册 北京京都资产评估有限责任公司 二〇〇七年九月二十日 目 录 资产评估说明使用范围的声明 2 关于进行资产评估有关事项的说明 3 资产清查核实情况说明 11 一、资产清查核实的内容 11 二、实物资产的分布情况及持点 11 三、影响资产清查核实的事项 12 四、资产清查核实的过程与方法 12 五、资产清查核实结论 14 评估依据的说明 16 一、主要法律法规 16 二、评估行为依据 16 三、重大合同协议、产权证明文件 17 四、采用的取价标准、参考资料及其他有关依据 17 成本法评估技术说明 19 流动资产评估技术说明 20 长期股权投资评估技术说明 30 投资性房地产评估技术说明 36 机器设备评估技术说明 48 递延所得税资产评估技术说明 55 负债评估技术说明 56 企业价值收益法评估技术说明 59 一、收益法的应用简介 59 二、评估方法 59 三、评估假设和限制条件 61 四、影响企业发展的宏观经济环境状况及分析 62 五、企业各项财务数据及分析 72 六、企业所面临的风险及对策 77 七、企业经营优势与劣势 78 八、主要数据、参数的估算 78 九、评估值的计算过程 93 评估结论及其分析 95 一、评估结论 95 二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 95 三、评估结论成立条件 97 四、评估结论的瑕疵事项 98 五、评估基准日期后事项说明及对评估结论影响 98 六、评估结论的效力、使用范围与有效期 98  北京经开投资开发股份有限公司 拟增资扩股项目 资产评估说明使用范围的声明 北京经开投资开发股份有限公司拟增资扩股项目资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 北京京都资产评估有限责任公司 2007年09月20日 关于进行资产评估有关事项的说明 委托方及其他报告使用者 委托方为北京经开投资开发股份有限公司，北京经开投资开发股份有限公司拟进行增资扩股；其它报告使用者为本次增资扩股经济事项涉及的相关各方。 资产占有方概况 1．企业基本情况 单位名称：北京经开投资开发股份有限公司（以下简称“经开股份”） 注册地址：北京经济技术开发区宏达北路12号 注册资本：10000万元 公司类型：股份有限公司 法人代表：白文 2．历史沿革 经开股份成立于2000年9月。公司主营业务为专业的工业房地产开发和综合运营。经过多年的发展，公司已形成总资产8.1亿元人民币。公司投资建设的“BDA国际企业大道”一、二期项目占地17.4万平方米，总建筑面积28.5万平方米，首次提出了双生态企业建筑群的概念，即产业生态环境为企业发展提速，自然生态环境为企业“智慧创造”增效。项目一经推出就赢得中小企业的青睐，销售势头很好。公司全资兴建的北京经开汇展中心占地面积20万平方米，室内展厅及配套综合服务楼总面积8.5万平方米，规模宏大，设备一流，布局合理，设有大型报告厅、会议室、技术交流室、贸易谈判间等，是商业经营、举办各类展览、展示的良好场所。 公司依托北京经济技术开发区的区域优势，立足开发区，服务开发区，积极开拓市场，目前已形成以工业地产开发、资产经营管理两翼齐飞的良好经营局面，经营业绩不断提升。不久的将来，公司将打造成为一个为开发区服务，法人治理结构完善，主营业务清晰，投融资体制健全，投资回报稳定，并具有可持续发展能力的股份制企业。 3．经营业务范围 经开股份主营为工业地产及配套设施的专业开发和综合运营，为市场提供高、精、尖的工业房地产产品，包括现代化的标准工业厂房、独栋的研发办公楼、专业的工业园区等。经营范围包括北京经济技术开发区土地及基础设施的开发、建设；对高新技术产业投资及投资管理；房地产项目开发、销售商品房；物业管理（含出租写字间及标准厂房）；工程设计、施工的咨询；计算机网络系统工程；技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；计算机安装；销售计算机软硬件及外部设备、通讯设备（不含无线电发射设备）、装饰材料、金属材料、机械电器设备、五金交电化工、百货、化工轻工材料、电子产品。（未取得专项许可的项目除外）。 4．近三年资产、负债、财