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谈多元化主题旅游地产的出现与发展 　　摘要：多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游地产的概念尚未做出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。 　　关键词：开发经营 旅游地产 主题定位 环境 　　中图分类号：F59文献标识码： A 　　前言 　　 旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的综合项目来推动房地产开发。 　　 　　1旅游房地产开发的三大效益 　　 这一类地产的开发和一般城市楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益： 　　#61548; 首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益； 　　 其次，由于所处位置生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素； 　　 最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。 　　 开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界或区域旅游的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越广泛，而人们关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊性。另外要注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。 　　 开发旅游地产开发要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。 　　 　　2旅游地产开发的特殊性： 　　 旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。 　　 旅游地产的主题不管是选择运动主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和环境的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。 　　 　　3旅游地产的分类 　　 3.1景观住宅（第一居所） 　　 依托旅游景观资源建造发展起来的住宅，不论是在城市内还是在城市郊区，都能在一定事实程度上提高所开发物业的品质和价值。 　　 3.2度假休闲区 　　 度假区是一种短期性的旅游地，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供娱乐设施供度假者使用，其目的不外乎给消费者提供享受各种休闲娱乐的经历以及提供度假洽商和会晤的场所。目前，越来越多的度假区突破了时间限制，一年四季都在经营，并且可以当作不动产投资，逐渐成为度假别墅（第二居所）。在度假区周围或度假区内，经常有作为第二居所的低密度社区如雨后春笋般出现。 　　 成功的度假别墅区开发的不同，大多会使非永久性逐渐成为永久居民，一般而言，在15~20年之后，这些度假别墅可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。 　　 根据地理位置和环境特征，可以将度假休闲区分为海滨度假区、山地度假区、森林度假区、湖滨度假区、温泉度假区等，其中海滨度假区发展历史最为悠久，数量也最多，如东南亚和南太平洋的巴厘岛、槟榔屿、关岛、冲绳、夏威夷和地中海地区等。根据度假住宅距离城市远近，可以分为城市度假区、近郊度假区和远郊度假区。城市度假区是城市用地的组成部分，事实上，有些城市就是在海滨度假区的基础上发展起来的；近郊度假区比较普遍，如韩国庆州市附近的波门湖度假区，法国蓝色海岸度假区等，它可以方便利用城市的公共基础设施，如机场、水源和道路。远郊度假区一般自成体系，有用机场和高速公路联系，综合度假接待服务和后勤配套（包括服务员工的住房）如西班牙加纳利群岛的蓝沙罗特岛等。 　　 3.3 主题公园（旅游区畔地产） 　　 主题公园完全是人造的娱乐场所，虽然它在各种旅游吸引物中属于比较新的项目，但去有着久远的历史渊源。16世纪，欧洲的一些短期性商业市场因加入娱乐设施而大获成