凯旋名门酒店裙楼商业提案.docVIP

“维也纳” 酒店裙楼商业沟通案 2014年10月 目 录 一、项目分析 项目区位 周边商业环境 项目属性 项目优劣势分析 二、项目招商定位 招商目标业态定位 招商业态布局 三、招商价值评估 招商政策 租金标准 三年期收益总货值 四、招商推广建议 楼体广告 “维也纳”酒店裙楼商业沟通案 本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合区域市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司招商执行思路有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。 一、项目分析 项目区位 项目位于宜昌市东大门伍家区桔城路中段，宜昌城区“东扩”规划的核心地段。距离宜昌火车站东站仅两分钟车程，对望伍家区最大、最热商业集群“福久源·新天地”，周边人流量较大，地理位置较好。 （配区位图） 项目周边商业环境 项目所在地为宜昌主要出行集散地，周边紧邻多个高速出入口、火车东站及长途客运站。因而长久以来，项目周边逐步自然形成了与物流客流相关联的商业业态配套，主要以餐饮、酒店住宿、汽配汽修、洗浴休闲等业态为主。 近五年以来，随着伍家岗片区的快速发展，刺激该片区居住人口及消费需求的快速提升，“福久源·新天地”应需而生，成为伍家岗片区内目前规模最大的综合商业集群。主要经营业态以服装零售、餐饮、休闲娱乐为主，自整体开业以来经营氛围较好。“福久源·新天地”的开业进一步丰富了该片区的经营类别，同时更提升了片区的商业品质。 项目基本属性 裙楼一层 约1800㎡ 地上层数 28层 裙楼二层 约1300㎡ 地下层数 2层 裙楼三层 约1800㎡ 5~28层 约600㎡ 裙楼四层 约1800㎡ 总建筑面积 约20000㎡ 裙楼总面积 约6700㎡ 裙楼需招商面积 约6200㎡ 酒店使用层数 16层 写字楼使用层数 8层 由于现阶段准确数据未确定，以上数据为预估数据，仅供参考示意使用，缺乏一定精确性。 项目优劣势分析 项目优势： 1、周边商业基础环境较好，车流、人流量较大。 2、紧邻伍家岗片区核心商业区，商业氛围浓厚。 3、靠近火车站、长途客运站，其配套类业态经营风险较低。 4、柱网规整，便于后期商户使用。 项目劣势： 1、项目商业部分进深较大，影响商业布局，将会拉低租赁价值。 2、项目位于街道阴街面，人流量低于福久源侧街面。 市场潜在威胁及影响： 1、将近年尾多数商家无投资计划，工作重心以拓展业务及回收账款为主。我项目在该阶段投入市场，工作难度较大。 2、福久源项目开发商弘洋集团于伍家岗另一项目东郡商业部分（约30000㎡）将于10月开始签约，将会分流大量商户资源。 二、项目招商定位 招商目标业态定位 结合项目目前片区经营情况和项目自身的软硬件条件，我们认为，其在定位目标经营业态过程中应满足以下几点原则： 1、针对客群与酒店客群有一点重叠性，与酒店行业有经营互动的关联性业态。 理由：培养产业链，充分挖掘共有客群消费能力，拉动消费需求，以提高经营效率。 2、能满足火车站、长途客运站客流的消费需求。 理由：匹配火车站、长途客运站旅客的临时或短期消费需求，以需求决定经营业态，提高服务品质，降低经营风险。 3、能对“福久源·新天地”现阶段经营业态有一点补充。 理由：“福久源·新天地”的商业氛围已经成型，且业态定位包容性较广，有较强的客流号召力。为避免与其正面竞争，建议在业态定位中避免其主要经营业态，错位竞争。 4、招商对象以中大性商家为主。 理由：由于项目主体为大卖场型布局，若吸引小型商家的入住，必将对卖场做新的商铺分割，增加人流动线。提高了公摊加大了商家的经营成本和经营风险，由于进深过大，临街面有限，所以分割后并不会提高项目的租赁收益。 结合以上几点原则，我们在对所有业态进行筛选比对中拟定一下类型业态为本项目的目标业态为主。 业态 匹配点 中大型餐饮 ① ② ④ 西餐咖啡 ① ② ③ ④ 网络会所 ② ③ ④ 足疗按摩 ① ② ③ ④ 桑拿水会 ① ② ③ ④ 健身房 ① ② ③ ④ 中大型休闲快餐 ① ② ③ ④ 特产礼品专卖 ① ② ③ 旅行社 ① ② ③ 商家品牌示意： 中大型餐饮：沙龙宴、稻香阁、福厨、摩滋概念餐厅等 西餐咖啡：上岛咖啡、创业咖啡等 足疗按摩：豪爵足道、布莱德推拿按摩等 健身房：康劲美运动会所等 中大型休闲快餐：一爿香、蒸功夫等 招商业态布局 针对已经确定意向的业态定位，结合不同业态对租金的承受能力，拟定建议业态布局如下： 1F：特产礼品专卖、旅行社、