二三线城市零售和商业的危机与应对策略.doc

二三线城市零售和商业的危机与应对策略 ? 一、二三线城市零售业的发展机遇 二三线城市新兴市场消费力强劲 　　报告显示，中国二三线新兴城市的零售业增长迅猛。50强新兴城市拥有3.7亿庞大消费群体市场，其中2.6亿城镇居民。这些城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元，而北上广深等4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。居民收入增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现，正在促进中国二三线城市零售市场格局快速演变。 　　目前，二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。诸多经验丰富的零售地产开发商正在建造更优质的物业，也这为国际零售商的快速扩张带来了机遇。目前，中国已经是仅次于日本的全球第二大奢侈品消费市场，也成为国际零售商大规模扩张计划的目标市场。 　 　　2. 高端商业零售物业向二三线城市转移 　　高端商业零售物业包括商场、百货公司等，因其设施及物业管理水平较高，吸引了众多著名品牌进驻。随着经济发展和生活水平的不断提升，中国的城市化进程正为多个地区包括一线、二线城市及乡镇等地，带来更多的人流量和城市建设，同时也促进了这些地区的零售销售量的上升和交通设施的完善。 　　 继北京后，上海是报告评选的第二个最值得投资的商业零售市场。上海本身的商业零售市场已非常成熟，而未来新城区的建设、交通设施的提升，以及新的旅游景点的落成，都将有利于上海零售业的发展。在更多的消费需求下，预期上海商业项目的租金会继续上扬。 　　戴德梁行发布的《高端商业物业投资商机展望》报告审视了中国大陆18个城市商业零售市场的情况，根据各地的民众消费水平、增建更多商业项目的空间、销货量增长率及市场气氛等指标，列出了各市场获得投资吸引度的排名表，重庆及成都的排名分别占据第三及第四位。重庆是中国目前人口最多的城市，而成都则是不少品牌进驻中国西部市场的首选地。两个城市的未来商铺租金及商户进驻率预期都将上升。值得注意的是，中国大陆二三线城市包括沈阳及武汉，因受惠于周边城市及交通建设的日益优化，其商业零售市场将有长足的发展。 　　3. 中国零售业已全面与国际接轨 　　中国零售业已全面与国际接轨，中国本土零售企业已开始具备与外资零售行业同台竞技的能力及力量。在一定程度上，中国本土零售企业甚至已经开始显现后来居上的发展势头。 　　有关分析报告显示，在家电连锁销售领域，中国本土零售企业已提前实现市场的整合，形成了以苏宁和国美为第一集团军的本土零售企业占绝对领先地位的市场格局。在家电建材销售市场，中资零售企业的市场份额远高于它们的外资同行。在超市及百货市场，本土零售企业开始逐步占领市场的制高点，开始形成一批极具发展潜质的大型甚至巨型企业，如华润万家、海航商业、大连大商、福建永辉、北京物美等。 二、二三线城市零售业面临的危机 二三线城市零售物业迎来井喷期 　　近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理；同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。可以说二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。　 　 　　世联地产此前针对北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市的购物中心市场研究显示，2013年这七大城市推出的购物中心增量将达到2034万平方米，达到2012年开业量的2.9倍。其中，武汉、成都、重庆三个二线城市都至少推出300万平方米规模的购物中心。 　　数据显示，成都预计推出的购物中心面积为430万平方米，比目前成都已开始的所有购物中心规模增加83%。相比2013年预计零售额增加值，成都、重庆、武汉这三个二线城市的购物中心面积供应都显得过大，购物中心集中开业所造成的风险系数也自然最高。未来5年，这七大城市的购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。　　 ? 　　以沈阳为例，沈阳金廊商圈近期要开的购物中心、综合体非常多，不仅位置相邻，项目的同质化情况也比较严重。二线城市沈阳从去年就已出现购物中心井喷“后遗症”。2012年第四季度，仅沈阳金廊、太原街、中街三大商圈现有的零售物业体量就高达338万平方米，而到2015年，这三个区域还将有总计19个新购物中心、百货项目入市，未来三年内的新增体量将达223万平方米，三大商圈的未来总零售物业体量将达到561万平方米。在全球购物中心建设规模最大的5个城市中，沈阳位列