房地产金融--XX走廊商铺投资分析.doc

XX走廊商铺投资分析 XX走廊区位 （一）位置描述 　　（1）坐落。位于城市商业中心CBO、城市中央高尚生活区CLD的腹地三市街与青年路核心商圈的交汇处；毗邻新西南广场，建址于原西南文化城，是云南首家SHOPPING MALL新西南广场的配套项目之一，再加上周遭高消费能力的商务生活环境，XX走廊赢得了商业地产运营中首当其冲的关键要素“地段”的青睐。 　　（2）方位。XX走廊，该项目位于XX市青年路与人民中路交汇处与大型购物中心新西南广场金鹰相接，商业氛围成熟城市中心的交通枢钮，1、2、54、61、69、95、102、103、78、83、71、74等多路公交车 （3）停车位状况。目前XX走廊停车位:145 （三）周围环境和景观描述 （1）自然环境。XX走廊处于二环以内，近市中心，北近翠湖，空气较为清新。但是周边沿路本身不宽，停车位明显不足，表现在路边停车拥挤，加重交通不便。同时，在我自己实地踏勘后，也发现该区下水道，污水排水系统较差，在有一段地明显闻到异味。这是一个不足点，值得注意。 （2）人文环境。以年轻、时尚、特色餐饮消费为主题，运用艺术灯箱、爱情斑马线及其主题雕塑元素，渲染出了XX独树一帜的爱情餐饮街区，将餐饮休闲与文化消费、情感交流、审美体验进行了较好的融合。主要的消费群体是具有小资情结的年轻消费和周边商务白领消费。 （四）外部配套设施 　　学校：盘龙一中、长春小学、螺峰小学 医院: 红会医院、华美整形医院 银行: 招商银行、人民银行、农业银行、华夏银行 其他: 新华书店、云南美术馆、云南古玩城、新西南电影超市 物业现状。竣工占地面积3000平方米建筑面积20575平方米开工时间2004-11-13 ，竣工时间2005-10-15 ，总户数225， 开发商云南百大房地产有限公司投资商西南商业大厦股份有限公司代理商深圳至祥（XX）置业占地面积82000平方米总建筑面积508500平方米开发商天津XX走廊投资有限公司物业管理公司青年路与人民中路交汇处据统计 地区　　　　　　收入 农民人均出收入 城镇居民可支配收入 XX 6985 21866 全国（平均） 6977 21860 差额（XX－全国） 8 6 （ 在云南代表团分组讨论会上，率先发言的张祖林代表汇报了一组统计数据：去年XX的农民人均纯收入6985元，比全国平均水平6977元多了8元；而城镇居民可支配收入达到了21866元，超过全国平均水平21860元共6元钱。） 从XX整个人均可支配收入水平可以看出，XX对于整个第三空间的建设有很大的需求空间。 缘由二：从商业街的定位理论二“豪布斯卡”原则分析。对于青年路商圈来说，现今整个商业圈的定位，其中金鹰国际酒店作为Hotel新西南广场作为Shopping，各自的停车场作为Parking，那么整个商业街的定位来看，集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体，那么必然需要XX走廊定位为餐饮，所以，从理论上来看，XX走廊商业定位（主营餐饮）是完全合理的，同时相对于周边地域经营饮食（金鹰B座四层的餐饮）来说，XX走廊有着优势就是广告牌的显目，更吸引人流驻足，这是源于的结构设计。 缘由三：从整个XX走廊宣传效果和实际经营角度分析。在我去实地探勘过程中，由于第一次去这个地方所以对于路线并不熟悉，具体更是不知，我和朋友们在正义坊那边下车，一起约着去XX走廊，我们打算继续坐公交到达目的地。还好没那么做，我们问了个路人XX走廊在哪，那位女士很乐意说她也正好去哪里，要我们一起去，而且也很近，所以一路上我们聊着天，她问我们是不是去哪里吃饭，突然间就让我们感受到了XX走廊整个宣传在大众群体心中的定位－－饮食城。，而且这种饮食定位已经深得民心。 然后就是现今它的整个经营情况。“XX走廊”利用定位于青年路商业圈和新西南广场的市场空档之中时尚休闲娱乐餐饮体验街区，通过的商业定位使昔日XX商业龙头的青年路商圈的强大消费力得到了充分的利用，同时还将促成青年路、新西南商圈因时尚休闲娱乐餐饮业态的增加而全面升级。吸引了桥香园、1240餐厅、火锅小站、花积厨等品牌餐饮和特色餐饮入驻。开始运营后一段时间，XX走廊逐渐成为一个美食汇聚的消费地，实际经营情况也是满意的。 该项目的投资收益率和投资回收期分析 第一种投资策略：买下商铺再出租 从资料中知道商业贷款率基准值7.05%，契税取3%的合同价。假设房屋转让在5年以外,不考虑中介费和房产证查档费及工本费、土地查询费、出图费、登记代理费及工本费。 A铺面 　　建筑面积 70.82平米，单价/总价/租约年限=1.56/110.8/3,其中假设购房价为14000元/平米 李先生 购房价/元 70.82*14000=991480 契税/3% 0.5*9