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上海甲级写字楼买卖市场分析 文/上海中原研究咨询部商办研究组 一、?????绪论 近年来，随着上海作为国内经济、金融中心地位的不断巩固，上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，上海写字楼群蓬勃发展。 二、?????上海甲级写字楼市场综述 （一）、甲级写字楼发展历程简述 自90年代初期上海商城的兴建在沪上引入甲级写字楼的概念，形成了上海写字楼的首轮行情。而至今日更有越洋广场和陆家嘴金融中心等超甲级写字楼的兴起，上海甲级写字楼行情也随着整体市场以震荡上升的主基调经历了一系列起伏。现今处于供不应求、租金高位运行、空置率较低的市场局面。 表1：甲级写字楼发展周期 时间周期 市场特征 代表楼盘 市场均价 整体趋势 最大涨（跌）幅 1990年-1997年 甲级写字楼概念出现 上海商城、国贸中心、永华大厦 租金USD1-2/平米/天 — 1997年-2000年 亚洲金融危机波及、市场萧条，基本无买卖案例 金茂大厦、中环广场 租金USD0.5-0.7/平米/天 +50% 2000年-2003年 逐步摆脱低迷、市场复苏 虹桥上海城、来福士广场 售价：23000-30000元/平米 租金USD1.0/平米/天 +40% 2004年-2007年 经济快速增长，甲级写字楼买卖租赁市场强劲 华敏翰尊大厦、飞洲国际广场、廖创兴金融中心、 售价：25000-35000元/平米 租金：USD1.0-3.0/平米/天 +40% （二）、甲级写字楼市场板块分布 目前上海甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等六大中心商务板块。 上海甲级写字楼六大板块及其代表物业 ??????????淮海中路（中环广场、香港广场、力宝广场、瑞安广场） ??????????南京西路（恒隆广场、梅陇镇广场、嘉里中心、中信泰富广场） ??????????人民广场（中区广场、来福士广场、外滩中心、天安中心大厦） ??????????小陆家嘴（金茂大厦、汇丰银行大厦、震旦国际大厦、招商局大厦） ??????????虹桥开发区（远东国际广场、国贸中心、世贸商城、万都中心） ??????????徐家汇（美罗大厦、均瑶国际广场、上海实业大厦、港汇广场） ? 图1：上海甲级商务办公区域 ? 三、上海甲级写字楼买卖市场现状 3.1甲级写字楼买卖市场供需失衡 3.1.1甲级写字楼可售比例小 目前，沪上甲级写字楼总面积为418.92万平米，其中在售甲级写字楼物业面积仅为74.7万平米，主要分布在黄浦、浦东，以及虹口等新兴区域少量甲级写字楼如海泰国际大厦入市。自03年起，许多资金实力雄厚者纷纷以购买取代租赁，以节约租赁成本同时享有物业升值。去化了大量可售甲级写字楼物业。而现今多数开发商选择长期持有甲级写字楼物业，供需比失衡。如卢湾已延续许久无可售甲级写字楼物业，静安也仅存晶采世纪大厦少量待售。 图2：上海甲级写字楼租售比例 ?资料来源：上海中原研究咨询部  ? 截止07年底，甲级写字楼所占比例为52%，而03年统计资料为57%。说明近几年乙级写字楼有大量入市，而甲级写字楼而虽然甲级写字楼虽然平均每年亦有约30-50万平米新增上市，但是其中可出售者凤毛麟角。 图3：上海写字楼存量类型比例图（注：此中超甲级在文中其它处被计入甲级） ? 资料来源：上海中原研究咨询部 图4：上海在售甲级写字楼区域分布 ? 资料来源：上海中原研究咨询部 3.1.2客户需求旺盛 自2003年7月以来，新竣工甲级写字楼较少，而市场需求却非常强劲。竣工甲级写字楼预租率一般为30-50%。平均租金将持续攀升。作为物业服务中介商，上海中原深切体会到沪上写字楼买卖市场的变化。以前四处找买家、找租家的情况已经有了大幅度的转变，早已经变为寻业主，找写字楼。 3.2销售平稳、均价上升 2006年以来，上海甲级写字楼销售市场无新增甲级写字楼出售。在售甲级写字楼的存量逐月减少，每月的销售量保持平稳。目前上海甲级写字楼市场的月均在售面积约为31万平方米，而月均销售面积约为0.9万平方米。价格亦在振荡中上升，目前销售均价已经达到约27500元/平方米。  图5：上海甲级写字楼买卖市场吸纳及价格 ? 资料来源：上海中原研究咨询部 3.3买卖业务客户分析 甲级写字楼购买对资金与专业知识要求门坎较高，故客户以大型投资机构、基金组织或一些跨国公司购买作为公司扩张之用较多。如2000年,汇丰银行购买四层汇丰大厦及大厦冠名权(原名森茂大厦);2006年,花旗银行斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权;同年,渣打银行宣布投资4000万美元,以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼,并将其命名为渣打银行大厦。近年来，高质