紳士馆经营分析及调整思路.docVIP

绅士馆经营分析及调整思路 一、现状分析 1、绅士馆总概况 总面积为：12886.57平方米，已出租12552.67平方米，剩余333.9平方米，出租率为：97.4%，共有69份合同，77家店面（其中13家为直营店），全年需收取费用：7635590.98元，现已收取:7635590.98元，收费率为：100%。（其中，月物业费70317.6元年物业费 843811.2 元月空调费 93756.8 元年空调费1125081.6元月租金 525189.1元年租金6302269.4元年总贡献7635590.98元。现在合同执行租金 38-55.12 元/月/㎡）绅士馆主要由：男装、运动装、健身馆、台球厅、理发店、绞边处组成，主力品牌有：柒牌、九牧王、爱登堡、利郎、海澜之家、才子、七匹狼、李宁、安踏等等。 2、业态布局和品牌现状以及存在的问题 目前本楼层包含的业态有男装、运动装、健身馆、台球厅、理发店等，各业态在楼层中所占比为男装61.5%、运动装12.2%、健身房17.5%、台球厅4.3%，理发店为1.7%，空置为2.6%。具体如下表： 业态 户数 户数比 面积（㎡） 面积比 物空费 （万元/月） 租金 （万元/月） 收益 贡献率 男装 60 78% 7924.27 61.5% 9.26 34.47 65.6% 运动装 13 16% 1581.5 12.2% 2.21 7.38 14.1% 配套 4 6% 3047.2 23.7% 4.27 10.67 20.3% 空置 333.9 2.6% 合计 77 12886.57 52.52 配套为：健身房、理发店、台球厅、绞边处。 存在的主要问题：一是品类不全，商务正装类较多，缺乏年轻时 尚休闲品类，且各品类未做统一规划；二是布局不够清晰，动线较差，东侧玛卡西尼通道、北侧老人头通道客流难以有效到达，商户销售较差；三是场内品牌参差不齐，比较杂乱，比如有国内知名品牌九牧王、才子、利郎，也有末流品牌百天奴、早稻田以及东方圣罗兰等。 目前绅士馆中共有77家商铺，其中男装60家、运动13家，健身会所1家，台球厅1家，理发店1家，绞边处1家。 目前男装大家都熟知的品牌为：柒牌、海澜之家、九牧王、七匹狼、才子、爱登堡、红豆、希努尔、依立腾、步森、洛兹、轩帝尼等。 品类 总数 国际一线（家） 国内一线（家） 国内知名（家） 专卖店 （家） 存在副牌或兜售散货 （家） 男装 60 0 8 21 49 11 运动装 13 0 5 8 13 0 品牌的地域主要为：福建24家、江苏13家、上海8家、浙江8家、广东6家、北京2家、山东1家、湖南1家、河南1家，还有诸多知名品牌尚未进驻，品牌竞争力薄弱，急需提升。由于存在百天奴、早稻田、东方圣罗兰这样不知名品牌加上他们的货品品类不全，因此部分商户拿散货来补全、铺满货品，2012年度楼层对兜售散货现象进行了大力度地整治。 运动区布局相对较好，但运动品牌多以国内品牌为主，缺乏国际品牌，竞争力一般，并且户外运动品牌缺乏，目前就骆驼和kingcamp两个户外品牌，且kingcamp位置远离运动区。 3、经营现状以及存在的问题： 绅士馆位于购物中心三楼，客流量不如一楼、二楼和四楼，且三楼的客流趋势为：从南侧通道到北侧依次减少，从2011年下半年以来，楼层销售状况逐渐好转。 2012全年销售金额达3062万元，单月平均销售额为255万元，单月每平方米销售额为204.7元，单月每户平均销售额为33116元，单日每户平均销售额为1104元。 绅士馆销售情况同比分析表（万元） 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 2011年 235 73 92.4 104 118 179 113 99 155 203 188 231 1790.4 2012年 414 128 203 203 233 207 171 154 236 278 350 485 3062 差异 179 55 110.6 99 115 28 58 55 81 75 162 254 1271.6 增幅 76% 75% 120% 95% 97% 16% 51% 56% 52% 37% 86% 110% 71% 商户名称 累计销售额（万元） 平均销售额（万元/月） 平均销售额（元/天） 排名（前三、后三） 海澜之家 182 15.2 5000 1 九牧王 159 13.25 4417 2 爱登堡 118 9.8 3267 3 洛兹 6.6 0.55 183 -1 金丝狐 7.7 0.6 200 -2 玛卡西尼 8.2 0.7 233 -3 前三位的为：海澜之家182万